Tüketicileri Koruma Derneği (TÜKDER), Tutsat (mortgage) Yasasının yürürlüğe girmesinden önce konut kredisi kullanan tüketicilerin, “ileride başlarına gelebilecek tehlike ve sorunları düşünerek” 6 Haziran'a kadar yasa kapsamına alınmak istemediklerini belirten bir dilekçeyle ilgili banka şubelerine başvuruda bulunmalarının gerektiğini bildirdi
TÜKDER Genel Başkanı Fikri Karagöz, yaptığı yazılı açıklamada, 6 Mart'ta yürürlüğe giren 5582 Sayılı Tutsat Yasasında bilinmezlik ve belirsizlikler bulunduğunu savundu.
Bu nedenle konut kredisi kullanan tüketicilerin, bu sistemden yararlanıp yararlanmayacakları konusunda iyi değerlendirme yapmaları gerektiğini ifade eden Karagöz, tüketicilere şu uyarılarda bulundu:
“Bu sistemde tüketicilere verilecek konut kredisinde sabit ve değişken olmak üzere iki tür faiz uygulanacaktır. Değişken faiz uygulamasının, ülkemizdeki ekonomik kararsızlık ve dengesizliklerin sık yinelenebileceği göz önüne alındığında çok büyük tehlike ve sorunlara neden olabileceği düşünülmelidir. Bununla birlikte sabit faizler de yüksek tutulmaktadır.
Bu sistemde bir taksidin ödenmemesi durumunda bir aylık süre tanınarak borcun ödenmesi istenecek, ödenmediği takdirde banka evi satacak, itiraz için kalan borcun yüzde 30'unu teminat olarak yatırma zorunluluğu olacaktır. İtirazı haksız bulunduğunda yüzde 30 ceza ödemek zorunda kalacaktır.
Tüketici kredisiyle alınan konutlarda 5 yıl zaman aşımı uygulanırken, tutsat ile alınan kredilerde bu süre bir yıldır. 10 yıl boyunca ev başkasına devredilemeyecek, 10 yıl sonra devredildiğinde kalan borcun yüzde 2'si ceza olarak ödenecektir. Birbirini izleyen iki taksidin ödenmemesi durumunda banka kalan borcun tümünün ifasını talep edebilecektir.”
Karagöz, Tutsat Yasasının yürürlüğe girmesinden önce konut kredisi kullanan tüketicilerin, “ileride başlarına gelebilecek tehlike ve sorunları düşünerek” 6 Haziran'a kadar yasa kapsamına alınmak istemediklerini belirten bir dilekçeyle ilgili banka şubelerine başvuruda bulunmaları gerektiğini kaydetti.
AA
4 Haziran 2007 Pazartesi
TUTSAT netleşti
Tüketicinin ve Rekabetin Korunması Genel Müdürü Özcan Pektaş, ipotekli konut sistemi "TUTSAT" konusunda tüketicileri bilgilendirici ve uyarıcı açıklamalarda bulundu. Sistemin artılarını ve eksilerini değerlendiren Pektaş, "Tüketicinin geçmiş tarihte imzalamış olduğu sözleşme şartlarının hiç bir şekilde tüketici aleyhine değiştirilemeyeceğini" belirtti. Pektaş, eski sistemden TUTSAT'a geçen tüketicilerden taksitlerinin erken ödemeleri veya tamamını ödemeleri durumunda "erken ödeme cezası" alınmayacağını vurguladı.
Sanayi Bakanlığı'nda bir basın toplantısı düzenleyen Özcan Pektaş, eski sistemde serbest biçimde kredi alanların yeni sistemi tercih etmelerinde avantajları olduğunu söyledi. Pektaş, eski sistemde uygulanan yüzde 5 oranındaki "banka sigorta muamele vergisi"nin yeni sisteme dahil olmaları durumunda tüketici tarafından ödenmeyeceğini belirtti. Pektaş, 6 Mart'tan itibaren ödenen banka sigorta muamele vergilerinin de banka tarafından tüketiciye geri ödeneceğini ifade etti.
Pektaş, eski sistemden yeni sisteme geçildiğinde taksitlerin erken ödenmesi durumunda erken ödeme cezası uygulanmayacağının da altını çizdi.
"Birden fazla taksidini yatırması esnasında veya borcunun tamamının kapatılması esnasında tüketici ödeme tablosuna bakacaktır. Orada gerekli faiz indirimleri yapılacaktır ve ana para borcu neyse onu ödeyecektir. İster eski sistemde kalsın ister yeni sisteme dahil olsun hiç bir kayıt ve şartta erken ödeme ücreti alınmayacaktır."
Pektaş, yeni sisteme geçişlerde tüketicinin daha önce imzamış olduğu sözleşme hükümlerinin korunacağının da altını çizdi.
"Benim fazi oranım değişir mi? Faiz değişmez... Vade değişir mi? Vade değişmez... Altını çiziyorum tüketticinin geçmiş tarihte imzalamış olduğu sözleşme şartları hiç bir şekilde tüketici aleyhine değiştirilemez."
Değişken ile sabit ve değişkenin bir arada bulunduğu faizi kullanan tüketicilere erken ödeme ücretinin uygulanmayacağını belirten Pektaş, sabit faizli kredi kullananların ise erken ödenen tutarın yüzde ikisi kadar ceza ödeyeceğini vurguladı.
Değişken kredi alan tüketicilere banka tarafından ilk taksit ve azami taksit bilgisinin ne olacağının belirtileceğini söyleyen Pektaş, faiz oranında değişiklik olması durumunda bu değişimin tüketiciye oluşacak yeni fazi oranları doğrultusunda hazırlanacak yeni bir ödeme planı ile birlikte 30 gün önce bildirilmesi zorunluluğuna dikkati çekti.
Faiz oranlarının Tüketici Enflasyonu ve bankaların marjları eklenerek belirleneceğini belirten Pektaş, Tüketici Enflasyonu belirlenirken içinde bulunulan aydan iki ay öncesinin esas alınacağı bilgisini verdi.
Pektaş, bankaların tüketiciye "sözleşme öncesi bilgi formu" verip aradan 1 iş günü geçmeden sözleşme imzalatamayacaklarını da belirtti. Amacın tüketicinin sağlıklı karar verebilmesi oluğunu kaydeden Pektaş, vatandaşları konuyu iyice anlayıp karar vermeleri konusunda uyardı.
Tutsat'a geçmeyip eski sistemde kalmak isteyen tüketicilerin ise bu taleplerini bankalara en geç salı gününe kadar dilekçe ile bildirmeleri gerekiyor.
Duygu ARPACI - BHA
Sanayi Bakanlığı'nda bir basın toplantısı düzenleyen Özcan Pektaş, eski sistemde serbest biçimde kredi alanların yeni sistemi tercih etmelerinde avantajları olduğunu söyledi. Pektaş, eski sistemde uygulanan yüzde 5 oranındaki "banka sigorta muamele vergisi"nin yeni sisteme dahil olmaları durumunda tüketici tarafından ödenmeyeceğini belirtti. Pektaş, 6 Mart'tan itibaren ödenen banka sigorta muamele vergilerinin de banka tarafından tüketiciye geri ödeneceğini ifade etti.
Pektaş, eski sistemden yeni sisteme geçildiğinde taksitlerin erken ödenmesi durumunda erken ödeme cezası uygulanmayacağının da altını çizdi.
"Birden fazla taksidini yatırması esnasında veya borcunun tamamının kapatılması esnasında tüketici ödeme tablosuna bakacaktır. Orada gerekli faiz indirimleri yapılacaktır ve ana para borcu neyse onu ödeyecektir. İster eski sistemde kalsın ister yeni sisteme dahil olsun hiç bir kayıt ve şartta erken ödeme ücreti alınmayacaktır."
Pektaş, yeni sisteme geçişlerde tüketicinin daha önce imzamış olduğu sözleşme hükümlerinin korunacağının da altını çizdi.
"Benim fazi oranım değişir mi? Faiz değişmez... Vade değişir mi? Vade değişmez... Altını çiziyorum tüketticinin geçmiş tarihte imzalamış olduğu sözleşme şartları hiç bir şekilde tüketici aleyhine değiştirilemez."
Değişken ile sabit ve değişkenin bir arada bulunduğu faizi kullanan tüketicilere erken ödeme ücretinin uygulanmayacağını belirten Pektaş, sabit faizli kredi kullananların ise erken ödenen tutarın yüzde ikisi kadar ceza ödeyeceğini vurguladı.
Değişken kredi alan tüketicilere banka tarafından ilk taksit ve azami taksit bilgisinin ne olacağının belirtileceğini söyleyen Pektaş, faiz oranında değişiklik olması durumunda bu değişimin tüketiciye oluşacak yeni fazi oranları doğrultusunda hazırlanacak yeni bir ödeme planı ile birlikte 30 gün önce bildirilmesi zorunluluğuna dikkati çekti.
Faiz oranlarının Tüketici Enflasyonu ve bankaların marjları eklenerek belirleneceğini belirten Pektaş, Tüketici Enflasyonu belirlenirken içinde bulunulan aydan iki ay öncesinin esas alınacağı bilgisini verdi.
Pektaş, bankaların tüketiciye "sözleşme öncesi bilgi formu" verip aradan 1 iş günü geçmeden sözleşme imzalatamayacaklarını da belirtti. Amacın tüketicinin sağlıklı karar verebilmesi oluğunu kaydeden Pektaş, vatandaşları konuyu iyice anlayıp karar vermeleri konusunda uyardı.
Tutsat'a geçmeyip eski sistemde kalmak isteyen tüketicilerin ise bu taleplerini bankalara en geç salı gününe kadar dilekçe ile bildirmeleri gerekiyor.
Duygu ARPACI - BHA
Konut Finansmanı'na (Tutsat/Mortgage) Geçiş
Konut Finansmanı Kanunu yürürlüğe girmeden önce Konut Kredisi kullanmış olan tüketiciler 5 Haziran 2007'ye kadar başvururlarsa kanun kapsamı dışında kalabilirler. Sanayi ve Ticaret Bakanlığı duyurusu ve Dilekçe örneği...
T.C.
SANAYİ VE TİCARET BAKANLIĞI
Basın ve Halkla İlişkiler Müşavirliği
YENİ ÇIKAN KONUT FİNANSMANI KANUNU
VE TÜKETİCİLERE GETİRDİKLERİ
Kamuoyu tarafından "Mortgage Yasası" olarak bilinen 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine ilişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun 06.03.2007 tarihli 26454 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiştir.
Söz konusu Kanun ile; İcra ve İflas Kanunu, Sermaye Piyasası Kanunu, Finansal Kiralama Kanunu, Toplu Konut Kanunu, Gelir Vergisi Kanunu, Gider Vergileri Kanunu Harçlar Kanunu Damga Vergisi Kanunu, Katma Değer Vergisi Kanunu ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda değişiklikler yapılmıştır.
5582 sayılı Kanun ile Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda yapılan değişikliklerden en önemlisi ise konut fisnansmanına ilişkin sözleşmelere düzenleme getiren 10/B maddesinin Kanuna eklenmesidir. Bu sayede konut finansmanı amacıyla kullandırılan ve tüketicilerimiz tarafından konut kredisi olarak bilinen kredilerde faiz oranı her yıl için "Sabit ", "Değişken " veya her iki yönteminde birlikte kullanıldığı "Sabit ve değişken " olarak belirlenebilecektir.
Oranın değişken olarak belirlenmesi durumunda, sözleşmede azami faiz oranı ve faiz oranı belirlenirken baz alınacak endeksler Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından belirlenecektir. Ancak faiz oranının sabit olarak belirlendiği sözleşmelerde, tüketicinin kredinin birden fazla taksitini veya tamamını erken ödemesi halinde ise erken ödenen tutarın gerekli faiz indirimi yapıldıktan sonra kalan kısmının %2'sini geçmemek suretiyle erken ödeme ücreti alınacaktır.
Diğer taraftan 5582 sayılı Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kullanılmış olan konut kredileri de bu Kanun kapsamında değerlendirilecektir. Ancak söz konusu Kanunun aynı zamanda tüketicilere kanunun yürürlüğe girmesini takiben üç ay içerisinde, konut kredisini kullanmış olduğu bankaya dilekçe ile başvuruda bulunarak Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un tüketici kredisini düzenleyen 10 uncu maddesi hükümlerine tabi olmayı tercih etme hakkını getirmiştir.
Bu haktan yararlanmak isteyen tüketiciler en geç 5 Haziran 2007 tarihine kadar kredi kullandıkları bankaya başvuruda bulunmak zorundadırlar. Bu amaçla kullanılmak üzere hazırlanmış dilekçe örneğine Bakanlığımızın internet adresi www.sanayi.gov.tr'den ulaşılabileceği
kamuoyuna duyurulur.
ALİ COŞKUN
SANAYİ VE TİCARET BAKANI
Konut Finansmanı (Mortgage) Hakkında Dilekçe Örneği
................................ BANKASI
.................................... ŞUBESİ MÜDÜRLÜĞÜNE
06.03.2007 tarih ve 26454 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 5582 sayılı KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNE İLİŞKİN ÇEŞİTLİ KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASI HAKKINDA KANUN' un 20. maddesi ile 2499 sayılı Kanuna eklenen Geçici 11 inci maddesinde;
"Bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan ve bu Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrasında yer alan konut finansmanı tanımına uyan kredi ve finansal kiralama sözleşmelerinin tarafı olan tüketiciler; bu maddenin yürürlüğe girmesini takiben üç ay içerisinde sözleşmenin yapılmış bulunduğu konut finansmanı kuruluşuna başvuruda bulunarak sözleşme konusu işlemin bu Kanunun 38/A maddesinde yer alan konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesi talebinde bulunabilirler.
Süresi içinde talepte bulunmayan tüketicilerin, bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan sözleşmeleri, bu Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrası kapsamında kabil edilir.
Bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna göre akdedilen sözleşmelerde, her halukarda borcun vadesinden önce ödenmesi durumunda 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 10 uncu maddesinin dördüncü fıkrası hükümleri uygulanır " hükmü yer almaktadır.
Şubenizden kullanmış olduğum Tüketici Kredisinin (Konut) 5582 sayılı Kanunun 12 inci maddesi ile 2499 sayılı Kanuna eklenen 38/A maddesinde yer alan konut finasmanı tanımı kapsamında değerlendirilmemesini,
4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 10. maddesi uyarınca düzenlenen Tüketici Kredisi olarak devam ettirilmesini, müracaatıma ait teyidin dilekçemin ikinci nüshasına kayıt düşülmesi veya 10 gün içerisinde tarafıma bildirilmesi hususunu bilgilerinize arz ederim.
..... /..... / 2007
Adı ve Soyadı
Adres :
Telefon:
T.C.
SANAYİ VE TİCARET BAKANLIĞI
Basın ve Halkla İlişkiler Müşavirliği
YENİ ÇIKAN KONUT FİNANSMANI KANUNU
VE TÜKETİCİLERE GETİRDİKLERİ
Kamuoyu tarafından "Mortgage Yasası" olarak bilinen 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine ilişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun 06.03.2007 tarihli 26454 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiştir.
Söz konusu Kanun ile; İcra ve İflas Kanunu, Sermaye Piyasası Kanunu, Finansal Kiralama Kanunu, Toplu Konut Kanunu, Gelir Vergisi Kanunu, Gider Vergileri Kanunu Harçlar Kanunu Damga Vergisi Kanunu, Katma Değer Vergisi Kanunu ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda değişiklikler yapılmıştır.
5582 sayılı Kanun ile Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda yapılan değişikliklerden en önemlisi ise konut fisnansmanına ilişkin sözleşmelere düzenleme getiren 10/B maddesinin Kanuna eklenmesidir. Bu sayede konut finansmanı amacıyla kullandırılan ve tüketicilerimiz tarafından konut kredisi olarak bilinen kredilerde faiz oranı her yıl için "Sabit ", "Değişken " veya her iki yönteminde birlikte kullanıldığı "Sabit ve değişken " olarak belirlenebilecektir.
Oranın değişken olarak belirlenmesi durumunda, sözleşmede azami faiz oranı ve faiz oranı belirlenirken baz alınacak endeksler Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından belirlenecektir. Ancak faiz oranının sabit olarak belirlendiği sözleşmelerde, tüketicinin kredinin birden fazla taksitini veya tamamını erken ödemesi halinde ise erken ödenen tutarın gerekli faiz indirimi yapıldıktan sonra kalan kısmının %2'sini geçmemek suretiyle erken ödeme ücreti alınacaktır.
Diğer taraftan 5582 sayılı Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kullanılmış olan konut kredileri de bu Kanun kapsamında değerlendirilecektir. Ancak söz konusu Kanunun aynı zamanda tüketicilere kanunun yürürlüğe girmesini takiben üç ay içerisinde, konut kredisini kullanmış olduğu bankaya dilekçe ile başvuruda bulunarak Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un tüketici kredisini düzenleyen 10 uncu maddesi hükümlerine tabi olmayı tercih etme hakkını getirmiştir.
Bu haktan yararlanmak isteyen tüketiciler en geç 5 Haziran 2007 tarihine kadar kredi kullandıkları bankaya başvuruda bulunmak zorundadırlar. Bu amaçla kullanılmak üzere hazırlanmış dilekçe örneğine Bakanlığımızın internet adresi www.sanayi.gov.tr'den ulaşılabileceği
kamuoyuna duyurulur.
ALİ COŞKUN
SANAYİ VE TİCARET BAKANI
Konut Finansmanı (Mortgage) Hakkında Dilekçe Örneği
................................ BANKASI
.................................... ŞUBESİ MÜDÜRLÜĞÜNE
06.03.2007 tarih ve 26454 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 5582 sayılı KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNE İLİŞKİN ÇEŞİTLİ KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASI HAKKINDA KANUN' un 20. maddesi ile 2499 sayılı Kanuna eklenen Geçici 11 inci maddesinde;
"Bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan ve bu Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrasında yer alan konut finansmanı tanımına uyan kredi ve finansal kiralama sözleşmelerinin tarafı olan tüketiciler; bu maddenin yürürlüğe girmesini takiben üç ay içerisinde sözleşmenin yapılmış bulunduğu konut finansmanı kuruluşuna başvuruda bulunarak sözleşme konusu işlemin bu Kanunun 38/A maddesinde yer alan konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesi talebinde bulunabilirler.
Süresi içinde talepte bulunmayan tüketicilerin, bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan sözleşmeleri, bu Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrası kapsamında kabil edilir.
Bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna göre akdedilen sözleşmelerde, her halukarda borcun vadesinden önce ödenmesi durumunda 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 10 uncu maddesinin dördüncü fıkrası hükümleri uygulanır " hükmü yer almaktadır.
Şubenizden kullanmış olduğum Tüketici Kredisinin (Konut) 5582 sayılı Kanunun 12 inci maddesi ile 2499 sayılı Kanuna eklenen 38/A maddesinde yer alan konut finasmanı tanımı kapsamında değerlendirilmemesini,
4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 10. maddesi uyarınca düzenlenen Tüketici Kredisi olarak devam ettirilmesini, müracaatıma ait teyidin dilekçemin ikinci nüshasına kayıt düşülmesi veya 10 gün içerisinde tarafıma bildirilmesi hususunu bilgilerinize arz ederim.
..... /..... / 2007
Adı ve Soyadı
Adres :
Telefon:
TDK: Mortgage değil, 'tutsat'
Türk Dil Kurumu (TDK) Başkanı Şükrü Haluk Akalın, emlak sektöründe dillerden düşmeyen 'mortgage' (ipoteğe dayalı konut finansmanı sistemi) kelimesine Türkçe 'tutsat' karşılığını önerdi. Dün 729. Türk Dil Bayramı ve Yunus Emre'yi Anma etkinliklerine katılan Akalın, yabancı dillerin Türkçe üzerindeki olumsuz etkilerine dikkati çekti. Akalın, yabancı dilde eğitimin Türkçeyi olumsuz etkilediğini savunurken, "Gülshen gibi Türk yazı geleneğini bozan kullanış şekilleri, Türkçe sözcükleri adeta bir yabancı imlasıyla yazma girişimleri dilimize büyük zarar vermektedir" dedi.
Radikal
Radikal
3 Haziran 2007 Pazar
Mortgage’da vergi istisnası geliyor
İpotekli konut sistemi mortgage kapsamında yapılacak işlemlerde banka ve sigorta muamele vergisi istisnası geliyor.
Sigorta şirketlerince, konut finansmanı kapsamında yapılacak sigorta sözleşme ve poliçeleri nedeniyle alınan paralar 6 Mart 2007 tarihinden itibaren banka ve sigorta muamele vergisinden istisna olacak. Ancak, mortgage kapsamında kredi ile sahip olduğu konutu ticari amaçla kullananlar ise istisnadan yararlanamayacak.
Gelir İdaresi Başkanlığı, ipotekli konut sistemi mortgage kapsamında yapılacak işlemlerde banka ve sigorta muamele vergisi istisnası uygulanmasına ilişkin tebliğ taslağını görüş ve önerilere açtı.
Sigorta şirketleri tarafından, konut finansmanı kapsamında yapılacak sigorta sözleşme ve poliçeleri nedeniyle alınan paralar 6 Mart 2007 tarihinden itibaren banka ve sigorta muamele vergisinden istisna olacak. İpotek finansmanı kuruluşlarının, sermaye artırımı sırasında çıkardıkları hisse senetlerinin değerleri üzerinden elden çıkarılması sonucu lehlerine kalan paralar da istisna kapsamında tutulacak.
TİCARİ KONUTA İSTİSNA YOK
Ticari veya mesleki amaçlarla edinilen bir konuta verilen krediler nedeniyle lehe kalan paralar ve teminatlı olarak alınan kredinin mesleki ya da ticari amaçla kullanılması durumunda istisna söz konusu olmayacak. Gerçek kişilerin sahip olduğu konutu teminat göstererek aldığı ve mesleki veya ticari amaçla kullandığı kredilerden lehe kalan paralar da bu kapsamda değerlendirilecek.
İSTİSNA KAPSAMINDA OLANLAR
Konut finansmanı kuruluşları tarafından, tüketicilere konut edinmeleri amacıyla kullandırılan kredilere ilişkin lehe alınan paralar istisna kapsamında yer alınacak. Örneğin, bir bankadan, konut edinimi amacıyla kişiye 120 bin YTL 120 ay vadeli ipotek kredisi kullandırıldıysa, bunun taksit tutarı 1500 YTL olarak belirlenmiştir.
Bankanın, taksit ödemelerinde faiz, komisyon ve benzeri adlarla lehe aldığı paranın 500 YTL olması durumunda, bu tutarın tamamı banka ve sigorta muamele vergisinden muaf olacak. Ancak bu kişi, bu konut finasmanı kapsamında kullandığı kredi ile sahip olduğu konutu, mesleki ya da ticari bir amaçla kullanırsa, bankanın aldığı 500 YTL'yi ödemek durumunda kalacak.
SAHİP OLUNAN KONUT TEMİNATI
Konut finansmanı kuruluşları tarafından tüketicilere, sahip oldukları konutların teminatı altında kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınan paralar da bu vergiden istisna tutulacak. İstisnaya ilişkin tutarın hesaplanmasında, kullandırılan toplam kredinin, teminat olarak gösterilen konut değerine isabet eden kısmının dikkate alınması gerekiyor. Diğer yandan limited şirketi sahip olduğu bir konutu teminat göstermesi durumunda istisnadan yararlanamayacak.
KREDİ SÖZLEŞMELERİ
Bu arada, 6 mart 2007 tarihinden önce düzenlenen ve konut finansmanı tanımına uyan kredi sözleşmeleri nedeniyle lehe alınan paralar da bu vergiden muaf tutulacak. Ancak, tüketicilerin bu tarihi takip eden üç aylık sürenin sonu itibariyle söz konusu kredi sözleşmelerinin konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesi talebinde bulunmuş olmaları halinde istisna uygulanmayacak.
CEZA UYARISI
Tüketicilerin kredi sözleşmeleri nedeniyle bankalar tarafından lehe alınan paralara uygulanan istisnalar nedeniyle beyan olunmayan banka ve sigorta muamele vergisi ceza ve gecikme faizi ile birlikte krediyi veren mükelleflerden alınacak.
(ANKA)
Sigorta şirketlerince, konut finansmanı kapsamında yapılacak sigorta sözleşme ve poliçeleri nedeniyle alınan paralar 6 Mart 2007 tarihinden itibaren banka ve sigorta muamele vergisinden istisna olacak. Ancak, mortgage kapsamında kredi ile sahip olduğu konutu ticari amaçla kullananlar ise istisnadan yararlanamayacak.
Gelir İdaresi Başkanlığı, ipotekli konut sistemi mortgage kapsamında yapılacak işlemlerde banka ve sigorta muamele vergisi istisnası uygulanmasına ilişkin tebliğ taslağını görüş ve önerilere açtı.
Sigorta şirketleri tarafından, konut finansmanı kapsamında yapılacak sigorta sözleşme ve poliçeleri nedeniyle alınan paralar 6 Mart 2007 tarihinden itibaren banka ve sigorta muamele vergisinden istisna olacak. İpotek finansmanı kuruluşlarının, sermaye artırımı sırasında çıkardıkları hisse senetlerinin değerleri üzerinden elden çıkarılması sonucu lehlerine kalan paralar da istisna kapsamında tutulacak.
TİCARİ KONUTA İSTİSNA YOK
Ticari veya mesleki amaçlarla edinilen bir konuta verilen krediler nedeniyle lehe kalan paralar ve teminatlı olarak alınan kredinin mesleki ya da ticari amaçla kullanılması durumunda istisna söz konusu olmayacak. Gerçek kişilerin sahip olduğu konutu teminat göstererek aldığı ve mesleki veya ticari amaçla kullandığı kredilerden lehe kalan paralar da bu kapsamda değerlendirilecek.
İSTİSNA KAPSAMINDA OLANLAR
Konut finansmanı kuruluşları tarafından, tüketicilere konut edinmeleri amacıyla kullandırılan kredilere ilişkin lehe alınan paralar istisna kapsamında yer alınacak. Örneğin, bir bankadan, konut edinimi amacıyla kişiye 120 bin YTL 120 ay vadeli ipotek kredisi kullandırıldıysa, bunun taksit tutarı 1500 YTL olarak belirlenmiştir.
Bankanın, taksit ödemelerinde faiz, komisyon ve benzeri adlarla lehe aldığı paranın 500 YTL olması durumunda, bu tutarın tamamı banka ve sigorta muamele vergisinden muaf olacak. Ancak bu kişi, bu konut finasmanı kapsamında kullandığı kredi ile sahip olduğu konutu, mesleki ya da ticari bir amaçla kullanırsa, bankanın aldığı 500 YTL'yi ödemek durumunda kalacak.
SAHİP OLUNAN KONUT TEMİNATI
Konut finansmanı kuruluşları tarafından tüketicilere, sahip oldukları konutların teminatı altında kullandırılan krediler dolayısıyla lehe alınan paralar da bu vergiden istisna tutulacak. İstisnaya ilişkin tutarın hesaplanmasında, kullandırılan toplam kredinin, teminat olarak gösterilen konut değerine isabet eden kısmının dikkate alınması gerekiyor. Diğer yandan limited şirketi sahip olduğu bir konutu teminat göstermesi durumunda istisnadan yararlanamayacak.
KREDİ SÖZLEŞMELERİ
Bu arada, 6 mart 2007 tarihinden önce düzenlenen ve konut finansmanı tanımına uyan kredi sözleşmeleri nedeniyle lehe alınan paralar da bu vergiden muaf tutulacak. Ancak, tüketicilerin bu tarihi takip eden üç aylık sürenin sonu itibariyle söz konusu kredi sözleşmelerinin konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesi talebinde bulunmuş olmaları halinde istisna uygulanmayacak.
CEZA UYARISI
Tüketicilerin kredi sözleşmeleri nedeniyle bankalar tarafından lehe alınan paralara uygulanan istisnalar nedeniyle beyan olunmayan banka ve sigorta muamele vergisi ceza ve gecikme faizi ile birlikte krediyi veren mükelleflerden alınacak.
(ANKA)
Mortgage gelmeden 'haksız' cezası geldi
Mortgage devreye girmeden bir banka konut kredisi kullanan müşterisinin ara ödeme yaparak vade kısaltmasına yüzde 1 erken kapama cezası uyguladı.
Mortgage Yasası'nın işler hale gelmesi için sistemi düzenleyecek ikincil piyasa mevzuatları bekleniyor. Ancak bazı bankalar konut kredisi borcunu ara ödeme yaparak vadesini kısaltmak isteyen müşterilerine erken kapama cezası uygulamaya başladı bile. Mortgage sistemi tam olarak devreye girmeden müşterilerinden vade kısaltma ve ara ödemeler için yüzde 1 oranında ceza talep eden bazı bankalar, sektörde tartışmalara neden oldu. Konut kredisi kullanan bir tüketicinin SABAH'a ilettiği bir e-posta, konut kredisi için ara ödeme yaparak vade kısaltmak isteyen bir müşteriden yüzde 1'lik erken kapama cezası alındığını ortaya çıkardı. İsminin açıklanmasını istemeyen bir müşteri, konut kredisine ara ödeme yapmak istedi. Müşteri ara ödeme yaparak vadesini kısaltmayı beklerken, bankadan aldığı yanıt karşısında şaşırdı. Banka, "Vade kısaltmasıyla ilgili olarak artık ücret alınıyor. Ara ödeme konusunda yeni bir ücret yansıtılması olmuyor ancak vade kısaltmayla ilgili yeni bir prosedür söz konusu. Eğer vadeyi kısaltmak isterseniz yüzde 1 oranında bir erken kapama cezası söz konusu" açıklamasında bulundu.
UZMANLARA SORDUK
Biz de hem bu özel durumu hem de sektörün nabzını tutmak için İş Bankası Genel Müdür Yardımcısı Aykut Demiray ve Akbank Bireysel Bankacılık Pazarlama Bölüm Başkanı Cem Murtaoğlu'na konuyla ilgili görüşlerini sorduk. Akbank Bireysel Bankacılık Pazarlama Bölüm Başkanı Muratoğlu, vade kısaltma ve ara ödeme gibi konu başlıklarının da mortgage yasası ve sistemin işlemesi için çıkarılacak ikincil piyasa düzenlemelerinde belirlenen yüzde 2'lik erken kapama cezası kapsamında değerlendirileceğini vurguladı. Muratoğlu, örnekte uygulanan yüzde 1 oranındaki vade kısaltma cezasının da yasa kapsamında belirtilen erken kapama cezası niteliğinde değerlendirilmiş olabileceğini söyledi.
Sabah Gazetesi
Mortgage Yasası'nın işler hale gelmesi için sistemi düzenleyecek ikincil piyasa mevzuatları bekleniyor. Ancak bazı bankalar konut kredisi borcunu ara ödeme yaparak vadesini kısaltmak isteyen müşterilerine erken kapama cezası uygulamaya başladı bile. Mortgage sistemi tam olarak devreye girmeden müşterilerinden vade kısaltma ve ara ödemeler için yüzde 1 oranında ceza talep eden bazı bankalar, sektörde tartışmalara neden oldu. Konut kredisi kullanan bir tüketicinin SABAH'a ilettiği bir e-posta, konut kredisi için ara ödeme yaparak vade kısaltmak isteyen bir müşteriden yüzde 1'lik erken kapama cezası alındığını ortaya çıkardı. İsminin açıklanmasını istemeyen bir müşteri, konut kredisine ara ödeme yapmak istedi. Müşteri ara ödeme yaparak vadesini kısaltmayı beklerken, bankadan aldığı yanıt karşısında şaşırdı. Banka, "Vade kısaltmasıyla ilgili olarak artık ücret alınıyor. Ara ödeme konusunda yeni bir ücret yansıtılması olmuyor ancak vade kısaltmayla ilgili yeni bir prosedür söz konusu. Eğer vadeyi kısaltmak isterseniz yüzde 1 oranında bir erken kapama cezası söz konusu" açıklamasında bulundu.
UZMANLARA SORDUK
Biz de hem bu özel durumu hem de sektörün nabzını tutmak için İş Bankası Genel Müdür Yardımcısı Aykut Demiray ve Akbank Bireysel Bankacılık Pazarlama Bölüm Başkanı Cem Murtaoğlu'na konuyla ilgili görüşlerini sorduk. Akbank Bireysel Bankacılık Pazarlama Bölüm Başkanı Muratoğlu, vade kısaltma ve ara ödeme gibi konu başlıklarının da mortgage yasası ve sistemin işlemesi için çıkarılacak ikincil piyasa düzenlemelerinde belirlenen yüzde 2'lik erken kapama cezası kapsamında değerlendirileceğini vurguladı. Muratoğlu, örnekte uygulanan yüzde 1 oranındaki vade kısaltma cezasının da yasa kapsamında belirtilen erken kapama cezası niteliğinde değerlendirilmiş olabileceğini söyledi.
Sabah Gazetesi
Mortgage faizi caiz
Din İşleri Yüksek Kurulu üyesi Prof. Yeprem onay verdi: Lüks olmayan ev ve otomobil için faizli kredi kullanmak caiz.
Mortgage kanununun çıkmasıyla vatandaşlardan sorular geldi. Din İşleri Yüksek Kurulu üyesi Prof. Saim Yeprem bu soruları SABAH'a değerlendirirken "İslam'da zaruretler haramı mubah kılar, hükmüne dayanıyoruz" diyerek şöyle dedi:
BUNLAR TEMEL İHTİYAÇ
"İslam alimlerinin tarihteki bakış açısına göre bir yazlık, bir kışlık ev temel ihtiyaç. O dönem binek at ve deve de önemli ihtiyaçtı. Bugünkü karşılığı araba. Kredi alınmadan ev sahibi olunamıyorsa, faizli kredi kullanmakta dinen sakınca yok." ,
HUMMER ALIRSAN OLMAZ
"Ama yatırım amacıyla ikinci ev ve otomobil için faizli kredi bu kapsama girmez. Önemli olan ihtiyacı gidermek olmalı. Arabanın markası da önemli. Ne Hummer gibi lüks ne 1974 model Murat olmalı. Otomobil orta halli olmalı."
'Mortgage kredisi caizdir'
Diyanet İşleri Başkanlığı Din İşleri Yüksek Kurul üyesi Prof. Dr. Saim Yeprem, ihtiyaçla sınırlı olmak üzere ev ve otomobilin faizli krediyle alınmasında dinen sakınca olmadığını söyledi.
Diyanet İşleri Başkanlığı, 'ev ve otomobil almak için faizli kredi alınabilir' fetvası verdi. Diyanet İşleri Başkanlığı Din İşleri Yüksek Kurul üyesi Prof. Dr. Saim Yeprem, ev ve otomobilin temel ihtiyaçlar arasında bulunduğunu, bu ihtiyaçları gidermek için bankalardan faizli kredi kullanılmasında dinen sakınca olmadığını söyledi. Ancak alınan krediyi amacı için kullanmak şart. Diyanet'e göre ikinci ev için alınacak kredi ise caiz değil.
İKİNCİ EVE ONAY YOK
Konut kredilerine olan talep Mortgage yasasının çıkmasıyla birlikte arttı. İslam dininde faizin haram olması faizli kredi ile konut alınmasının ne kadar doğru olduğu tartışmasını beraberinde getirdi. Bu konuda vatandaşlardan gelen soruları değerlendiren Diyanet fetva verdi. Din İşleri Yüksek Kurulu üyesi Yeprem, "Konut ve otomobil ihtiyacı temel ihtiyaçtır. Kredi almadan konut ve ev sahibi olunamıyorsa faizli kredi kullanımında dinen bir sakınca yoktur" dedi. Daha önce ihtiyaç ve teşvik kredilerine de onay verdiklerini anlatan Yeprem, bu konulardaki bakış açılarının İslam'ın temel kurallarından olan, 'zaruretler haramı mübah kılar' hükmü olduğunu söyledi. Kredileri ev, otomobil gibi gerçek ihtiyaçları karşılamak için parası olmayanların alabileceğini anlatan Yeprem, yatırım ya da gelir sağlamak amacıyla ikinci ev veya otomobilin faizli banka kredisi kullanarak alınmasının ise bu kapsama girmeyeceğini söyledi. Bu arada, tarih kaynakları Osmanlı döneminde de faizin caiz olduğu yönünde fetvalar verildiğini gösteriyor. Bunlardan en çok bilineni Kanuni Sultan Süleyman döneminde Şeyhülislam Ebussuud Efendi'nin fetvası. Kaynaklar bu fetva üzerine Kanuni döneminde yüzde 10-15 aralığında faiz uygulandığını, bundan fazlasının ise tefeciliğe girdiği için haram sayıldığını belirtiyor.
Sabah Gazetesi
Mortgage kanununun çıkmasıyla vatandaşlardan sorular geldi. Din İşleri Yüksek Kurulu üyesi Prof. Saim Yeprem bu soruları SABAH'a değerlendirirken "İslam'da zaruretler haramı mubah kılar, hükmüne dayanıyoruz" diyerek şöyle dedi:
BUNLAR TEMEL İHTİYAÇ
"İslam alimlerinin tarihteki bakış açısına göre bir yazlık, bir kışlık ev temel ihtiyaç. O dönem binek at ve deve de önemli ihtiyaçtı. Bugünkü karşılığı araba. Kredi alınmadan ev sahibi olunamıyorsa, faizli kredi kullanmakta dinen sakınca yok." ,
HUMMER ALIRSAN OLMAZ
"Ama yatırım amacıyla ikinci ev ve otomobil için faizli kredi bu kapsama girmez. Önemli olan ihtiyacı gidermek olmalı. Arabanın markası da önemli. Ne Hummer gibi lüks ne 1974 model Murat olmalı. Otomobil orta halli olmalı."
'Mortgage kredisi caizdir'
Diyanet İşleri Başkanlığı Din İşleri Yüksek Kurul üyesi Prof. Dr. Saim Yeprem, ihtiyaçla sınırlı olmak üzere ev ve otomobilin faizli krediyle alınmasında dinen sakınca olmadığını söyledi.
Diyanet İşleri Başkanlığı, 'ev ve otomobil almak için faizli kredi alınabilir' fetvası verdi. Diyanet İşleri Başkanlığı Din İşleri Yüksek Kurul üyesi Prof. Dr. Saim Yeprem, ev ve otomobilin temel ihtiyaçlar arasında bulunduğunu, bu ihtiyaçları gidermek için bankalardan faizli kredi kullanılmasında dinen sakınca olmadığını söyledi. Ancak alınan krediyi amacı için kullanmak şart. Diyanet'e göre ikinci ev için alınacak kredi ise caiz değil.
İKİNCİ EVE ONAY YOK
Konut kredilerine olan talep Mortgage yasasının çıkmasıyla birlikte arttı. İslam dininde faizin haram olması faizli kredi ile konut alınmasının ne kadar doğru olduğu tartışmasını beraberinde getirdi. Bu konuda vatandaşlardan gelen soruları değerlendiren Diyanet fetva verdi. Din İşleri Yüksek Kurulu üyesi Yeprem, "Konut ve otomobil ihtiyacı temel ihtiyaçtır. Kredi almadan konut ve ev sahibi olunamıyorsa faizli kredi kullanımında dinen bir sakınca yoktur" dedi. Daha önce ihtiyaç ve teşvik kredilerine de onay verdiklerini anlatan Yeprem, bu konulardaki bakış açılarının İslam'ın temel kurallarından olan, 'zaruretler haramı mübah kılar' hükmü olduğunu söyledi. Kredileri ev, otomobil gibi gerçek ihtiyaçları karşılamak için parası olmayanların alabileceğini anlatan Yeprem, yatırım ya da gelir sağlamak amacıyla ikinci ev veya otomobilin faizli banka kredisi kullanarak alınmasının ise bu kapsama girmeyeceğini söyledi. Bu arada, tarih kaynakları Osmanlı döneminde de faizin caiz olduğu yönünde fetvalar verildiğini gösteriyor. Bunlardan en çok bilineni Kanuni Sultan Süleyman döneminde Şeyhülislam Ebussuud Efendi'nin fetvası. Kaynaklar bu fetva üzerine Kanuni döneminde yüzde 10-15 aralığında faiz uygulandığını, bundan fazlasının ise tefeciliğe girdiği için haram sayıldığını belirtiyor.
Sabah Gazetesi
Haciz korumalı mortgage!
Sermaye Piyasası Kurumu (SPK), ipotek teminatlı menkul kıymetlerin (İTMK) ihracına ilişkin esasları belirlediği tebliğ taslağını görüşe açtı. İTMK, ihraççının genel yükümlülüğü niteliğinde olan ve teminat varlıklar karşılık gösterilerek ihraç edilen borçlanma senetleri olarak işlev görecek.
HEM YTL HEM DÖVİZ CİNSİNDEN
İTMK sabit veya değişken faizli, ıskontolu veya primli, Türk Lirası veya yabancı para birimi cinsinden ihraç edilebilecek. İTMK Tebliği hükümlerine göre ihraç edilmeyen menkul kıymetler için "ipotek teminatlı menkul kıymet", "İTMK" veya eşdeğer ifadeler kullanılamayacak.
İTMK, Bankacılık Kanunu'nda tanımlanan bankalar veya Sermaye Piyasası Kanunu'nun 39/A maddesinde tanımlanan ipotek finansmanı kuruluşlarından Kurul'ca uygun görülenler tarafından ihraç edilebilecek. İTMK ihraç etmesi uygun görülen banka ve ipotek finansmanı kuruluşları Kurul'ca listeye alınacak. Listeye alınmak isteyen banka ve ipotek finansmanı kuruluşlarının; İTMK ihracına uygun mekan, donanım ve organizasyon yapısını oluşturmuş olması; İTMK ihracından kaynaklanan risklere yönelik bir risk yönetim sistemi kurmuş olması; İTMK ihraçlarının miktarını, sıklılığını ve zamanını içeren iş planlarını hazırlamış olması; teminat sorumlusu ve temsilcilerini atamış olması zorunlu tutulacak. SPK, bankaları listeye almadan önce BDDK'nın görüşünü alacak.
TEMİNATLAR KAMU BORCU İÇİN DAHİ HACZEDİLEMEYECEK
İTMK'lar itfa edilinceye kadar, teminat varlıklar teminat amacı dışında tasarruf edilemeyecek, rehnedilemeyecek, başka bir borç için teminat gösterilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere haczedilemeyecek, iflas masasına dahil edilemeyecek, ayrıca bunlar hakkında ihtiyati tedbir kararı verilemeyecek.
İhraççı, sahip olduğu ipotekli kredilerden şu şartları taşıyanları teminat defterine kaydedebilecek:
-Kredinin anapara ve faiz geri ödemelerinin ihraççı tarafından ipotekle teminat altına alınması.
-Kredinin teminatı olan gayrimenkulün Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde olması ve yapı kullanma izni bulunması.
SİGORTA ŞARTI
-Kredinin teminatı olan gayrimenkulün, kredi sözleşmesi süresi boyunca, en az kredinin nominal değeri kadar tazminat içerecek ve ihraççıya tazminatı rehin alma hakkı verecek şekilde, deprem ve yangına karşı sigortalanması.
-Kredinin teminat defterine kaydedildiği tarih itibari ile vadesi geçmiş bir geri ödeme bulunmaması.
-Kredinin teminat defterine kaydedildiği tarihten önceki iki yıl içinde, kredinin teminatı olan gayrimenkulün piyasa değerinin hesaplanmış olması.
KREDİ VERENİN ÇALIŞANI DEĞERLEME YAPABİLECEK
Kredinin teminatı olan gayrimenkulün piyasa değeri SPK'dan değerleme uzmanlığı lisansına sahip bir değerleme uzmanı tarafından ve belirlenen standartlara göre hazırlanan bir raporla tespit edilecek. Değerleme uzmanının krediyi veren kuruluşun çalışanı olması halinde, çalıştığı kuruluşta kredi kullandırılmasına karar verme yetkisi olan birim ve kişilerden bağımsız olarak görev yapıyor olması zorunlu olacak.
Teminat defterine şu varlıklar, 'ikame varlık' olarak kaydedilebilecek:
-Devlet iç ve dış borçlanma senetleri.
-Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun çerçevesinde Hazine kefaletiyle ihraç edilen menkul kıymetler.
-Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Teşkilatı'na üye ülkelerin merkezi yönetimleri ile merkez bankalarınca ya da bunların kefaletiyle ihraç edilen menkul kıymetler veya bu kuruluşlarda
tutulan mevduat.
-SPK tarafından uygun görülen ve kamuya ilan edilen diğer varlıklar.
MENKUL KIYMETLER TAKASBANK'TA SAKLANACAK
Teminat defterine kaydedilen menkul kıymetler Takasbank nezdinde ihraççının diğer hesaplarından ayrı bir hesapta saklanacak. Bu hesaplara ilişkin sözleşmelerde, ilgili menkul kıymetlerin İTMK'ların teminatı olduğu belirtilecek.
İhraççı, taraf olduğu türev sözleşmelerden şu şartları taşıyanları teminat defterine kaydedebilecek:
-Karşı tarafının, kurulduğu ülke yetkili otoritesi tarafından yetkilendirilmiş bir banka, kredi kuruluşu, sigorta şirketi veya merkezi takas kuruluşu olması.
-Türev sözleşmede ihraççının iflası durumunda sözleşmenin karşı tarafının sözleşmeyi tek taraflı feshedemeyeceğine ilişkin hüküm bulunması.
-Karşı tarafının türev sözleşmenin teminat defterine kaydedilmesini onaylaması.
-İhraççı ile karşı taraf arasında yapılan netleştirmelerin, teminat defterine kayıtlı olan ve olmayan sözleşmeler için ayrı ayrı yapılması.
FAİZ VE KUR SİSTEMİNE KARŞI KORUMA
-Sözleşmenin İTMK'lar ile ipotekli krediler ve ikame varlıklar arasındaki faiz veya kur riskine karşı koruma sağlaması, ilave bir risk doğurmaması ve ipotekli krediler ve ikame varlıkların sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri karşılamakta yeterli olması.
İhraççı, SPK tarafından sermaye piyasasında bağımsız denetimle yetkili kuruluşlar listesinde yer alan bir bağımsız denetim kuruluşunu yönetim kurulu kararı ile teminat sorumlusu olarak atayacak. Teminat sorumlusu olarak atanan bağımsız denetim kuruluşunun şu şartları taşıması gerekecek:
SABIKALI TEMİNAT SORUMLUSU OLAMAYACAK
-SPK'nın bağımsız denetimle ilgili düzenlemelerinde yer verilen bağımsız denetçi niteliklerini haiz olması.
-Sermaye piyasası veya bankacılık konusunda denetim tecrübesine sahip olunması.
-SPK Kanunu, Bankacılık Kanunu, Karaparanın Aklanmasının Önlenmesine Dair Kanun ile Ödünç Para Verme İşleri Hakkında Mevzuat'a aykırılıktan hüküm giymemiş olunması.
-Affa uğramış olsa dahi, taksirli suçlar dışındaki suçlardan ağır hapis veya 5 yıldan fazla hapis cezası almamış olması. Zimmet, nitelikli zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, inancı kötüye kullanma, dolanlı iflas gibi yüz kızartıcı suçlar, istimal ve istihlak kaçakçılığı dışında kalan kaçakçılık suçlarından ceza almaması. Resmi ihale ve alım satımlara fesat karıştırma suçu, devlet sırlarını açığa vurma suçu, vergi kaçakçılığı veya vergi kaçakçılığına teşebbüs suçundan dolayı hüküm giymemiş olunması.
-Kendisi veya sınırsız sorumlu ortak olduğu kuruluşlar hakkında iflas kararı verilmemiş ve konkordato ilan edilmemiş olunması.
-Ödeme Güçlüğü İçinde Bulunan Bankerlerin İşlemleri Hakkında 35 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ve Eklerine göre kendisi veya ortağı olduğu kuruluşlar hakkında tasfiye kararı verilmemiş olunması.
TEMİNAT TEMSİLCİSİYE 2 YIL ÇALIŞMA YASAĞI
Bu şartları taşıyan iki kişiyi yönetim kurulu kararı ile temsilci olarak atanacak. Teminat sorumlusu ve temsilciler ancak SPK'nın onayı ile atanabilecek ve değiştirilebilecek. Temsilciler, görevinin sona erme tarihinden itibaren iki yıl boyunca ihraççı ve ihraççıya bağlı bir şirkette görev alamayacak.
Teminat sorumlusu ihraççının SPK Kanunu ve bu tebliğ hükümlerine uygun hareket edip etmediğini izlemekle yükümlü olacak. Teminat sorumlusu, teminat defterindeki kayıtların ihraççı tarafından gerçeği yansıtacak şekilde tutulmasını ve muhafaza edilmesini sağlayacak. İhraççının ipotekli kredilerin, ikame varlıkların veya türev sözleşmelerin teminat defterine kaydedilmesi veya teminat defterinden silinmesi taleplerini inceleyecek, ihraççı tarafından kendisine verilen bilgiler doğrultusunda uygun bulduğu değişiklikler için teminat defterinde yapılacak kayıtları onaylayacak.
En az haftada bir kere yapacağı incelemeleri sırasında belirlediği mevzuata aykırı veya İTMK sahiplerinin haklarını tehlikeye sokabilecek durumları derhal SPK'ya bildirecek.
DEĞERLEME İÇİN KONTROL YOK
Teminat sorumlusu, gayrimenkul değerlemesi ile ilgili olarak, usule uygunluğu inceleyecek. Buna karşın, teminat sorumlusu, tespit edilen değerin gayrimenkulün gerçek değeri olup olmadığını araştırmakla yükümlü olmayacak.
İpotekli kredilerin teminat hesaplamalarında şunlar dikkate alınmayacak:
-Tebliğde belirtilen şartları kaybeden veya Bankalarca Kredilerin ve Diğer Alacakların Niteliklerinin Belirlenmesine İlişkin Yönetmelik'te tanımlanan donuk alacak niteliğindeki ipotekli krediler.
-İpotekli konut kredilerinde kredinin teminatı olan konutun değerinin yüzde 75'ini aşan kısmı.
-İpotekli ticari kredilerde kredinin teminatı olan gayrimenkulün değerinin yüzde 50'sini aşan kısmı.
FİYATLAR İZLENECEK
İhraççı gayrimenkul fiyatlarındaki değişiklikleri izleyecek ve en az yılda bir kere ortalama değişim oranını belirleyecek. Gayrimenkul fiyatlarında genel ya da belirli bir bölge itibariyle azalma tespit edilmesi halinde, değerin yüzde 75 ve 50'sini ilgilendiren sınırlamalar, ilgili gayrimenkulün değeri ortalama değişim oranı kadar azalmış kabul edilerek uygulanacak.
Bir gayrimenkulün değerinde piyasa ortalamasına göre önemli ölçüde azalma olduğuna dair emareler mevcutsa, ihraççı tarafından bu gayrimenkul için yeni bir değerleme yaptırılması zorunlu olacak. İhraççı herhangi bir ipotekli kredinin teminatı olan bir gayrimenkul için ihtiyari olarak değerleme yaptırabilecek. Yüzde 75 ve 50'ye ilişkin sınırlamalar, gayrimenkulün son tespit edilen değeri dikkate alınarak uygulanacak.
İpotekli krediler, ikame varlıklar ve İTMK'ların net bugünkü değerleri, gelecekteki beklenen nakit akımlarının, getiri eğrilerinden elde edilen faiz oranları ile ıskonto edilerek hesaplanan bugünkü değerleri olacak. Beklenen nakit akımları erken ödeme ihtimali ve geri çağırma opsiyonları dikkate alınarak hesaplanacak.
ERKEN ÖDEME CEZASI DA HESABA GİRECEK
İpotekli kredilerin beklenen nakit akımları tahmin edilen erken ödeme oranları ve varsa erken ödeme ücretleri (yüzde 2) dikkate alınarak hesaplanacak.
Erken ödeme oranları, her bir ipotekli kredinin faiz oranı ile piyasa faiz oranı arasındaki fark ve ayrıca benzer ipotekli kredilerin geçmiş dönemlerdeki erken ödeme istatistikleri kullanılarak tahmin edilecek. Değişken faizli ipotekli kredilerde, hesaplama tarihinde geçerli olan faiz oranının ipotekli kredinin vadesi boyunca değişmeyeceği varsayılacak. İkame varlıklar arasında yer alan geri çağırma opsiyonu içeren borçlanma senetleri ile geri çağırma opsiyonu içeren İTMK'ların beklenen nakit akımları, en yakın geri çağırma tarihinde bu opsiyonun kullanılacağı varsayılarak hesaplanacak.
YTL İÇİN DİBS FAİZİ
Beklenen nakit akımları, ait olduğu para birimlerinin getiri eğrileri kullanılarak ıskonto edilecek. YTL cinsinden nakit akımları için devlet iç borçlanma senetlerinin İMKB'de oluşan ağırlıklı ortalama faiz oranları kullanılarak elde edilen getiri eğrisi, diğer para birimlerinden nakit akımları içinse ilgili ülke merkez bankaları tarafından ilan edilen getiri eğrileri kullanılacak.
Faiz oranı bilinmeyen vadeler için, öncesi ve sonrasında faiz oranı bilinen vadeler kullanılarak faiz oranları türetilecek. Faiz oranı bilinen en son vadeyi aşan vadeler için en son vadenin faiz oranı kullanılacak. Türev sözleşmelerin nakit akımlarının net bugünkü değeri piyasa fiyatına eşit olacak. Yabancı para birimi cinsinden hesaplanan net bugünkü değerler, Merkez Bankası tarafından ilan edilen döviz satış kuru üzerinden YTL'ye çevrilecek.
İPOTEKLİ KREDİ, TEMİNATIN YÜZDE 15'İNİ AŞAMAYACAK
Teminat varlıklar arasında yer alan ipotekli ticari kredilerin ve ikame varlıkların net bugünkü değeri, ayrı ayrı teminat varlıkların toplam net bugünkü değerinin yüzde 15'ini aşamayacak. Teminat varlıklar arasında yer alan türev sözleşmelerden doğan hakların teminat varlıklara oranı veya bu sözleşmelerden doğan yükümlülüklerin, toplam yükümlülüklere oranı yüzde 15'i aşamayacak.
Oranlar net bugünkü değer üzerinden hesaplanacak. İhraççı, ipotekli krediler ve ikame varlıklarla ilgili risklerden korunmak için taraf olduğu türev sözleşmelerin tamamını teminat varlıklara dahil etmek zorunda olmayacak.
TEMİNAT FAİZİ YÜKÜMLÜLÜK FAİZİNİ GEÇEMEYECEK
Hesaplama tarihini takip eden 1 yıl içerisinde teminat varlıklardan elde edilmesi beklenen toplam faiz geliri, aynı dönemde toplam yükümlülüklerden kaynaklanması beklenen faiz ödemelerinden az olamayacak.
Teminat varlıkların net bugünkü değeri, toplam yükümlülüklerin net bugünkü değerinden en az yüzde 2 oranında fazla olacak. Teminat fazlası ikame varlıklardan oluşur ve ikame varlıkların teminat fazlasını oluşturan bölümü; "Teminat varlıklar arasında yer alan ipotekli ticari kredilerin ve ikame varlıkların net bugünkü değeri, ayrı ayrı teminat varlıkların toplam net bugünkü değerinin yüzde 15'ini aşamaz" sınırlamasında dikkate alınmayacak.
FAİZ VE KURA KARŞI STRES TESTİ
Net bugünkü değer uyumunun faiz oranları ve kurlardaki muhtemel değişikliklere dayanıklılığı stres testi ile ölçülecek. Faiz oranındaki değişikliklerin etkisini ölçmek için net bugünkü değer hesaplamasında kullanılan getiri eğrileri yukarı ve aşağı yönde paralel kaydırılacak.
Paralel kaydırma her bir vade için geçerli faiz oranının 500 baz puan artırılması ve azaltılması suretiyle yapılacak. Kurlardaki değişikliklerin etkisini ölçmek için yabancı para birimlerinden nakit akımları Merkez Bankası tarafından ilan edilen döviz satış kurunun yüzde50 oranında artırılması ve azaltılması suretiyle yapılacak.
STRES TESTİNİ GEÇEMEYEN İTMK'YI GERİ ALABİLECEK
Teminat uyum ilkelerinin ihlaline karşı, sınırlamalar her işgünü kontrol edilecek ve en az haftada bir kere stres testi uygulanacak. Stres senaryolarından herhangi birinde yüzde 2 oranındaki teminat fazlasının sağlamaması da dahil olmak üzere, teminat uyum ilkelerine uygunluğun kaybedilmesi halinde ihraççı derhal gerekli tedbirleri alacak.
Bu kapsamda ihraççı teminat defterine yeni varlıklar kaydedebilecek veya ihraç etmiş olduğu İTMK'larını geri satın alarak teminat sorumlusuna emanet edebilecek. Teminat sorumlusu ihraççı tarafından kendisine emanet edilen İTMK'ları, Takasbank nezdinde, varsa diğer hesaplarından ayrı olarak açacağı bir hesapta saklayacak.
HALKA ARZ KAYDI REKLAM ARACI OLAMAYACAK
SPK, İTMK'lar için, diğer menkul kıymetlerde olduğu gibi halka arz için kayda alma işlemi yapacak. Kurul kaydına alınma, ihraç edilen ipotek teminatlı menkul kıymetlerin ve ilgili ihraççıların SPK veya kamuca tekeffülü anlamına gelmeyecek ve reklam amacıyla kullanılamayacak.
İTMK'ların halka arz yoluyla satışının, anapara ve faiz ödemelerinin, halka arza aracılık yetki belgesine sahip aracı kuruluşlar vasıtasıyla yapılması zorunlu olacak. İzahname ve sirkülerin aracı kuruluş tarafından da imzalanması gerekecek.
Aracı kuruluşlar, bağımsız denetleme kuruluşlarının sorumluluğunda olan bilgiler hariç izahname ve sirkülerdeki bilgilerin gerçeği dürüst bir biçimde yansıtmasından, Risk Yönetim Sistemi çerçevesinde sorumlu olacak. İzahname, kayıt belgesi tarihinden itibaren bir hafta içinde ihraççının bulunduğu yer ticaret siciline başvurularak ticaret siciline tescil ve TTSG'de ilan ettirilecek.
ÖNEMLİ DEĞİŞİKLİKTE SATIŞ DURACAK
İzahnamenin tescilini takip eden yedi gün içinde ve satışın başlangıç tarihinden azami yedi, asgari üç gün önce sirkülerin günlük gazetelerde ilanı zorunlu olacak.
İzahname ve sirkülerle halka açıklanan konularda satışa başlamadan veya satış süresi içinde ortaya çıkan, bildirilmemesi halinde yatırımcının zararına neden olabilecek değişikliklerin ve yeni hususların,ihraççılarca bunların meydana geldiği tarihten itibaren en geç 10 gün içinde ve her durumda satışa başlamadan önce veya satış süresi içinde satış durdurularak veya satışı yapan aracı kuruluşların satışı durdurmaları sağlanarak yazılı şekilde SPK'ya bildirilmesi zorunlu tutulacak.
Halka arz edilmeksizin tahsisli olarak satılan İTMK'ların satış sonuçlarına ilişkin SPK tarafından istenen bilgilerin tam ve doğru olarak satış süresinin bitiş tarihinden itibaren altı işgünü içinde ihraççı veya aracı kuruluş tarafından kayda alma başvurusu ile birlikte SPK'ya gönderilmesi zorunlu olacak. SPK'ya, teminat varlıkların net bugünkü değeri üzerinden kayda alma ücreti ödenecek.
SPK, şu hallerde ihraççıyı listeden çıkaracak:
-İhraççının faaliyet izninin iptali.
-İhraççının listeye alınma şartlarını kaybetmesi.
-Kanun ve bu tebliğde yer alan hükümlere aykırılıkların makul bir sürede giderilmemesi.
-Vadesinin üzerinden makul bir süre geçmiş olmasına rağmen İTMK'larla ilgili ödemelerin yapılmaması.
İHRAÇ İÇİN ÜÇ YIL SÜRE
-İhraççının listeye alınmasını veya İTMK'larının tamamen itfa olmasını takip eden üç sene içerisinde ihraç yapmaması.
-Tedavülde İTMK'sı olmayan bir ihraççının listeden çıkarılmayı talep etmesi.
İhraççının listeden çıkarılması halinde Kurul, İTMK sahiplerinin menfaatinin korunması amacıyla, toplam yükümlülükleri üstlenmeksizin, teminat varlıkları yönetmek ve teminat varlıklardan elde edilen gelir yeterli olduğu ölçüde toplam yükümlülüklerden kaynaklanan ödemeleri yapmak üzere listeye alınmış bir başka banka ya da ipotek finansman kuruluşunu, teminat sorumlusunu veya başka bir bağımsız denetim şirketini idareci olarak atayacak.
YÜKÜMLÜLÜK ÖDEMESİ İÇİN VARLIK SATILACAK
İdareci, toplam yükümlülüklerden kaynaklanan ödemelerin vadesinde yapılabilmesi için teminat varlıkları aktif olarak yönetebilecek. Gerektiğinde varlık satabilecek. Yeni varlık satın alabilecek, kredi kullanabilecek veya repo işlemleri gerçekleştirebilecek. İdareci, SPK'nın ygun görüşünü alarak teminat varlıkları ve toplam yükümlülükleri kısmen veya tamamen Kurul'ca listeye alınmış başka bir banka veya ipotek finansman kuruluşuna devredebilecek.
BANKAYA EL KOYMA DÜZENLEMESİ
İhraççının yönetiminin kamu kurumlarına devredildiği fakat faaliyet izninin kaldırılmadığı hallerde, ihraççı teminat varlıkları yönetmeye ve toplam yükümlülüklerden kaynaklanan ödemeleri yapmaya devam edecek.
(ANKA)
HEM YTL HEM DÖVİZ CİNSİNDEN
İTMK sabit veya değişken faizli, ıskontolu veya primli, Türk Lirası veya yabancı para birimi cinsinden ihraç edilebilecek. İTMK Tebliği hükümlerine göre ihraç edilmeyen menkul kıymetler için "ipotek teminatlı menkul kıymet", "İTMK" veya eşdeğer ifadeler kullanılamayacak.
İTMK, Bankacılık Kanunu'nda tanımlanan bankalar veya Sermaye Piyasası Kanunu'nun 39/A maddesinde tanımlanan ipotek finansmanı kuruluşlarından Kurul'ca uygun görülenler tarafından ihraç edilebilecek. İTMK ihraç etmesi uygun görülen banka ve ipotek finansmanı kuruluşları Kurul'ca listeye alınacak. Listeye alınmak isteyen banka ve ipotek finansmanı kuruluşlarının; İTMK ihracına uygun mekan, donanım ve organizasyon yapısını oluşturmuş olması; İTMK ihracından kaynaklanan risklere yönelik bir risk yönetim sistemi kurmuş olması; İTMK ihraçlarının miktarını, sıklılığını ve zamanını içeren iş planlarını hazırlamış olması; teminat sorumlusu ve temsilcilerini atamış olması zorunlu tutulacak. SPK, bankaları listeye almadan önce BDDK'nın görüşünü alacak.
TEMİNATLAR KAMU BORCU İÇİN DAHİ HACZEDİLEMEYECEK
İTMK'lar itfa edilinceye kadar, teminat varlıklar teminat amacı dışında tasarruf edilemeyecek, rehnedilemeyecek, başka bir borç için teminat gösterilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere haczedilemeyecek, iflas masasına dahil edilemeyecek, ayrıca bunlar hakkında ihtiyati tedbir kararı verilemeyecek.
İhraççı, sahip olduğu ipotekli kredilerden şu şartları taşıyanları teminat defterine kaydedebilecek:
-Kredinin anapara ve faiz geri ödemelerinin ihraççı tarafından ipotekle teminat altına alınması.
-Kredinin teminatı olan gayrimenkulün Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde olması ve yapı kullanma izni bulunması.
SİGORTA ŞARTI
-Kredinin teminatı olan gayrimenkulün, kredi sözleşmesi süresi boyunca, en az kredinin nominal değeri kadar tazminat içerecek ve ihraççıya tazminatı rehin alma hakkı verecek şekilde, deprem ve yangına karşı sigortalanması.
-Kredinin teminat defterine kaydedildiği tarih itibari ile vadesi geçmiş bir geri ödeme bulunmaması.
-Kredinin teminat defterine kaydedildiği tarihten önceki iki yıl içinde, kredinin teminatı olan gayrimenkulün piyasa değerinin hesaplanmış olması.
KREDİ VERENİN ÇALIŞANI DEĞERLEME YAPABİLECEK
Kredinin teminatı olan gayrimenkulün piyasa değeri SPK'dan değerleme uzmanlığı lisansına sahip bir değerleme uzmanı tarafından ve belirlenen standartlara göre hazırlanan bir raporla tespit edilecek. Değerleme uzmanının krediyi veren kuruluşun çalışanı olması halinde, çalıştığı kuruluşta kredi kullandırılmasına karar verme yetkisi olan birim ve kişilerden bağımsız olarak görev yapıyor olması zorunlu olacak.
Teminat defterine şu varlıklar, 'ikame varlık' olarak kaydedilebilecek:
-Devlet iç ve dış borçlanma senetleri.
-Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun çerçevesinde Hazine kefaletiyle ihraç edilen menkul kıymetler.
-Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Teşkilatı'na üye ülkelerin merkezi yönetimleri ile merkez bankalarınca ya da bunların kefaletiyle ihraç edilen menkul kıymetler veya bu kuruluşlarda
tutulan mevduat.
-SPK tarafından uygun görülen ve kamuya ilan edilen diğer varlıklar.
MENKUL KIYMETLER TAKASBANK'TA SAKLANACAK
Teminat defterine kaydedilen menkul kıymetler Takasbank nezdinde ihraççının diğer hesaplarından ayrı bir hesapta saklanacak. Bu hesaplara ilişkin sözleşmelerde, ilgili menkul kıymetlerin İTMK'ların teminatı olduğu belirtilecek.
İhraççı, taraf olduğu türev sözleşmelerden şu şartları taşıyanları teminat defterine kaydedebilecek:
-Karşı tarafının, kurulduğu ülke yetkili otoritesi tarafından yetkilendirilmiş bir banka, kredi kuruluşu, sigorta şirketi veya merkezi takas kuruluşu olması.
-Türev sözleşmede ihraççının iflası durumunda sözleşmenin karşı tarafının sözleşmeyi tek taraflı feshedemeyeceğine ilişkin hüküm bulunması.
-Karşı tarafının türev sözleşmenin teminat defterine kaydedilmesini onaylaması.
-İhraççı ile karşı taraf arasında yapılan netleştirmelerin, teminat defterine kayıtlı olan ve olmayan sözleşmeler için ayrı ayrı yapılması.
FAİZ VE KUR SİSTEMİNE KARŞI KORUMA
-Sözleşmenin İTMK'lar ile ipotekli krediler ve ikame varlıklar arasındaki faiz veya kur riskine karşı koruma sağlaması, ilave bir risk doğurmaması ve ipotekli krediler ve ikame varlıkların sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri karşılamakta yeterli olması.
İhraççı, SPK tarafından sermaye piyasasında bağımsız denetimle yetkili kuruluşlar listesinde yer alan bir bağımsız denetim kuruluşunu yönetim kurulu kararı ile teminat sorumlusu olarak atayacak. Teminat sorumlusu olarak atanan bağımsız denetim kuruluşunun şu şartları taşıması gerekecek:
SABIKALI TEMİNAT SORUMLUSU OLAMAYACAK
-SPK'nın bağımsız denetimle ilgili düzenlemelerinde yer verilen bağımsız denetçi niteliklerini haiz olması.
-Sermaye piyasası veya bankacılık konusunda denetim tecrübesine sahip olunması.
-SPK Kanunu, Bankacılık Kanunu, Karaparanın Aklanmasının Önlenmesine Dair Kanun ile Ödünç Para Verme İşleri Hakkında Mevzuat'a aykırılıktan hüküm giymemiş olunması.
-Affa uğramış olsa dahi, taksirli suçlar dışındaki suçlardan ağır hapis veya 5 yıldan fazla hapis cezası almamış olması. Zimmet, nitelikli zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, inancı kötüye kullanma, dolanlı iflas gibi yüz kızartıcı suçlar, istimal ve istihlak kaçakçılığı dışında kalan kaçakçılık suçlarından ceza almaması. Resmi ihale ve alım satımlara fesat karıştırma suçu, devlet sırlarını açığa vurma suçu, vergi kaçakçılığı veya vergi kaçakçılığına teşebbüs suçundan dolayı hüküm giymemiş olunması.
-Kendisi veya sınırsız sorumlu ortak olduğu kuruluşlar hakkında iflas kararı verilmemiş ve konkordato ilan edilmemiş olunması.
-Ödeme Güçlüğü İçinde Bulunan Bankerlerin İşlemleri Hakkında 35 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ve Eklerine göre kendisi veya ortağı olduğu kuruluşlar hakkında tasfiye kararı verilmemiş olunması.
TEMİNAT TEMSİLCİSİYE 2 YIL ÇALIŞMA YASAĞI
Bu şartları taşıyan iki kişiyi yönetim kurulu kararı ile temsilci olarak atanacak. Teminat sorumlusu ve temsilciler ancak SPK'nın onayı ile atanabilecek ve değiştirilebilecek. Temsilciler, görevinin sona erme tarihinden itibaren iki yıl boyunca ihraççı ve ihraççıya bağlı bir şirkette görev alamayacak.
Teminat sorumlusu ihraççının SPK Kanunu ve bu tebliğ hükümlerine uygun hareket edip etmediğini izlemekle yükümlü olacak. Teminat sorumlusu, teminat defterindeki kayıtların ihraççı tarafından gerçeği yansıtacak şekilde tutulmasını ve muhafaza edilmesini sağlayacak. İhraççının ipotekli kredilerin, ikame varlıkların veya türev sözleşmelerin teminat defterine kaydedilmesi veya teminat defterinden silinmesi taleplerini inceleyecek, ihraççı tarafından kendisine verilen bilgiler doğrultusunda uygun bulduğu değişiklikler için teminat defterinde yapılacak kayıtları onaylayacak.
En az haftada bir kere yapacağı incelemeleri sırasında belirlediği mevzuata aykırı veya İTMK sahiplerinin haklarını tehlikeye sokabilecek durumları derhal SPK'ya bildirecek.
DEĞERLEME İÇİN KONTROL YOK
Teminat sorumlusu, gayrimenkul değerlemesi ile ilgili olarak, usule uygunluğu inceleyecek. Buna karşın, teminat sorumlusu, tespit edilen değerin gayrimenkulün gerçek değeri olup olmadığını araştırmakla yükümlü olmayacak.
İpotekli kredilerin teminat hesaplamalarında şunlar dikkate alınmayacak:
-Tebliğde belirtilen şartları kaybeden veya Bankalarca Kredilerin ve Diğer Alacakların Niteliklerinin Belirlenmesine İlişkin Yönetmelik'te tanımlanan donuk alacak niteliğindeki ipotekli krediler.
-İpotekli konut kredilerinde kredinin teminatı olan konutun değerinin yüzde 75'ini aşan kısmı.
-İpotekli ticari kredilerde kredinin teminatı olan gayrimenkulün değerinin yüzde 50'sini aşan kısmı.
FİYATLAR İZLENECEK
İhraççı gayrimenkul fiyatlarındaki değişiklikleri izleyecek ve en az yılda bir kere ortalama değişim oranını belirleyecek. Gayrimenkul fiyatlarında genel ya da belirli bir bölge itibariyle azalma tespit edilmesi halinde, değerin yüzde 75 ve 50'sini ilgilendiren sınırlamalar, ilgili gayrimenkulün değeri ortalama değişim oranı kadar azalmış kabul edilerek uygulanacak.
Bir gayrimenkulün değerinde piyasa ortalamasına göre önemli ölçüde azalma olduğuna dair emareler mevcutsa, ihraççı tarafından bu gayrimenkul için yeni bir değerleme yaptırılması zorunlu olacak. İhraççı herhangi bir ipotekli kredinin teminatı olan bir gayrimenkul için ihtiyari olarak değerleme yaptırabilecek. Yüzde 75 ve 50'ye ilişkin sınırlamalar, gayrimenkulün son tespit edilen değeri dikkate alınarak uygulanacak.
İpotekli krediler, ikame varlıklar ve İTMK'ların net bugünkü değerleri, gelecekteki beklenen nakit akımlarının, getiri eğrilerinden elde edilen faiz oranları ile ıskonto edilerek hesaplanan bugünkü değerleri olacak. Beklenen nakit akımları erken ödeme ihtimali ve geri çağırma opsiyonları dikkate alınarak hesaplanacak.
ERKEN ÖDEME CEZASI DA HESABA GİRECEK
İpotekli kredilerin beklenen nakit akımları tahmin edilen erken ödeme oranları ve varsa erken ödeme ücretleri (yüzde 2) dikkate alınarak hesaplanacak.
Erken ödeme oranları, her bir ipotekli kredinin faiz oranı ile piyasa faiz oranı arasındaki fark ve ayrıca benzer ipotekli kredilerin geçmiş dönemlerdeki erken ödeme istatistikleri kullanılarak tahmin edilecek. Değişken faizli ipotekli kredilerde, hesaplama tarihinde geçerli olan faiz oranının ipotekli kredinin vadesi boyunca değişmeyeceği varsayılacak. İkame varlıklar arasında yer alan geri çağırma opsiyonu içeren borçlanma senetleri ile geri çağırma opsiyonu içeren İTMK'ların beklenen nakit akımları, en yakın geri çağırma tarihinde bu opsiyonun kullanılacağı varsayılarak hesaplanacak.
YTL İÇİN DİBS FAİZİ
Beklenen nakit akımları, ait olduğu para birimlerinin getiri eğrileri kullanılarak ıskonto edilecek. YTL cinsinden nakit akımları için devlet iç borçlanma senetlerinin İMKB'de oluşan ağırlıklı ortalama faiz oranları kullanılarak elde edilen getiri eğrisi, diğer para birimlerinden nakit akımları içinse ilgili ülke merkez bankaları tarafından ilan edilen getiri eğrileri kullanılacak.
Faiz oranı bilinmeyen vadeler için, öncesi ve sonrasında faiz oranı bilinen vadeler kullanılarak faiz oranları türetilecek. Faiz oranı bilinen en son vadeyi aşan vadeler için en son vadenin faiz oranı kullanılacak. Türev sözleşmelerin nakit akımlarının net bugünkü değeri piyasa fiyatına eşit olacak. Yabancı para birimi cinsinden hesaplanan net bugünkü değerler, Merkez Bankası tarafından ilan edilen döviz satış kuru üzerinden YTL'ye çevrilecek.
İPOTEKLİ KREDİ, TEMİNATIN YÜZDE 15'İNİ AŞAMAYACAK
Teminat varlıklar arasında yer alan ipotekli ticari kredilerin ve ikame varlıkların net bugünkü değeri, ayrı ayrı teminat varlıkların toplam net bugünkü değerinin yüzde 15'ini aşamayacak. Teminat varlıklar arasında yer alan türev sözleşmelerden doğan hakların teminat varlıklara oranı veya bu sözleşmelerden doğan yükümlülüklerin, toplam yükümlülüklere oranı yüzde 15'i aşamayacak.
Oranlar net bugünkü değer üzerinden hesaplanacak. İhraççı, ipotekli krediler ve ikame varlıklarla ilgili risklerden korunmak için taraf olduğu türev sözleşmelerin tamamını teminat varlıklara dahil etmek zorunda olmayacak.
TEMİNAT FAİZİ YÜKÜMLÜLÜK FAİZİNİ GEÇEMEYECEK
Hesaplama tarihini takip eden 1 yıl içerisinde teminat varlıklardan elde edilmesi beklenen toplam faiz geliri, aynı dönemde toplam yükümlülüklerden kaynaklanması beklenen faiz ödemelerinden az olamayacak.
Teminat varlıkların net bugünkü değeri, toplam yükümlülüklerin net bugünkü değerinden en az yüzde 2 oranında fazla olacak. Teminat fazlası ikame varlıklardan oluşur ve ikame varlıkların teminat fazlasını oluşturan bölümü; "Teminat varlıklar arasında yer alan ipotekli ticari kredilerin ve ikame varlıkların net bugünkü değeri, ayrı ayrı teminat varlıkların toplam net bugünkü değerinin yüzde 15'ini aşamaz" sınırlamasında dikkate alınmayacak.
FAİZ VE KURA KARŞI STRES TESTİ
Net bugünkü değer uyumunun faiz oranları ve kurlardaki muhtemel değişikliklere dayanıklılığı stres testi ile ölçülecek. Faiz oranındaki değişikliklerin etkisini ölçmek için net bugünkü değer hesaplamasında kullanılan getiri eğrileri yukarı ve aşağı yönde paralel kaydırılacak.
Paralel kaydırma her bir vade için geçerli faiz oranının 500 baz puan artırılması ve azaltılması suretiyle yapılacak. Kurlardaki değişikliklerin etkisini ölçmek için yabancı para birimlerinden nakit akımları Merkez Bankası tarafından ilan edilen döviz satış kurunun yüzde50 oranında artırılması ve azaltılması suretiyle yapılacak.
STRES TESTİNİ GEÇEMEYEN İTMK'YI GERİ ALABİLECEK
Teminat uyum ilkelerinin ihlaline karşı, sınırlamalar her işgünü kontrol edilecek ve en az haftada bir kere stres testi uygulanacak. Stres senaryolarından herhangi birinde yüzde 2 oranındaki teminat fazlasının sağlamaması da dahil olmak üzere, teminat uyum ilkelerine uygunluğun kaybedilmesi halinde ihraççı derhal gerekli tedbirleri alacak.
Bu kapsamda ihraççı teminat defterine yeni varlıklar kaydedebilecek veya ihraç etmiş olduğu İTMK'larını geri satın alarak teminat sorumlusuna emanet edebilecek. Teminat sorumlusu ihraççı tarafından kendisine emanet edilen İTMK'ları, Takasbank nezdinde, varsa diğer hesaplarından ayrı olarak açacağı bir hesapta saklayacak.
HALKA ARZ KAYDI REKLAM ARACI OLAMAYACAK
SPK, İTMK'lar için, diğer menkul kıymetlerde olduğu gibi halka arz için kayda alma işlemi yapacak. Kurul kaydına alınma, ihraç edilen ipotek teminatlı menkul kıymetlerin ve ilgili ihraççıların SPK veya kamuca tekeffülü anlamına gelmeyecek ve reklam amacıyla kullanılamayacak.
İTMK'ların halka arz yoluyla satışının, anapara ve faiz ödemelerinin, halka arza aracılık yetki belgesine sahip aracı kuruluşlar vasıtasıyla yapılması zorunlu olacak. İzahname ve sirkülerin aracı kuruluş tarafından da imzalanması gerekecek.
Aracı kuruluşlar, bağımsız denetleme kuruluşlarının sorumluluğunda olan bilgiler hariç izahname ve sirkülerdeki bilgilerin gerçeği dürüst bir biçimde yansıtmasından, Risk Yönetim Sistemi çerçevesinde sorumlu olacak. İzahname, kayıt belgesi tarihinden itibaren bir hafta içinde ihraççının bulunduğu yer ticaret siciline başvurularak ticaret siciline tescil ve TTSG'de ilan ettirilecek.
ÖNEMLİ DEĞİŞİKLİKTE SATIŞ DURACAK
İzahnamenin tescilini takip eden yedi gün içinde ve satışın başlangıç tarihinden azami yedi, asgari üç gün önce sirkülerin günlük gazetelerde ilanı zorunlu olacak.
İzahname ve sirkülerle halka açıklanan konularda satışa başlamadan veya satış süresi içinde ortaya çıkan, bildirilmemesi halinde yatırımcının zararına neden olabilecek değişikliklerin ve yeni hususların,ihraççılarca bunların meydana geldiği tarihten itibaren en geç 10 gün içinde ve her durumda satışa başlamadan önce veya satış süresi içinde satış durdurularak veya satışı yapan aracı kuruluşların satışı durdurmaları sağlanarak yazılı şekilde SPK'ya bildirilmesi zorunlu tutulacak.
Halka arz edilmeksizin tahsisli olarak satılan İTMK'ların satış sonuçlarına ilişkin SPK tarafından istenen bilgilerin tam ve doğru olarak satış süresinin bitiş tarihinden itibaren altı işgünü içinde ihraççı veya aracı kuruluş tarafından kayda alma başvurusu ile birlikte SPK'ya gönderilmesi zorunlu olacak. SPK'ya, teminat varlıkların net bugünkü değeri üzerinden kayda alma ücreti ödenecek.
SPK, şu hallerde ihraççıyı listeden çıkaracak:
-İhraççının faaliyet izninin iptali.
-İhraççının listeye alınma şartlarını kaybetmesi.
-Kanun ve bu tebliğde yer alan hükümlere aykırılıkların makul bir sürede giderilmemesi.
-Vadesinin üzerinden makul bir süre geçmiş olmasına rağmen İTMK'larla ilgili ödemelerin yapılmaması.
İHRAÇ İÇİN ÜÇ YIL SÜRE
-İhraççının listeye alınmasını veya İTMK'larının tamamen itfa olmasını takip eden üç sene içerisinde ihraç yapmaması.
-Tedavülde İTMK'sı olmayan bir ihraççının listeden çıkarılmayı talep etmesi.
İhraççının listeden çıkarılması halinde Kurul, İTMK sahiplerinin menfaatinin korunması amacıyla, toplam yükümlülükleri üstlenmeksizin, teminat varlıkları yönetmek ve teminat varlıklardan elde edilen gelir yeterli olduğu ölçüde toplam yükümlülüklerden kaynaklanan ödemeleri yapmak üzere listeye alınmış bir başka banka ya da ipotek finansman kuruluşunu, teminat sorumlusunu veya başka bir bağımsız denetim şirketini idareci olarak atayacak.
YÜKÜMLÜLÜK ÖDEMESİ İÇİN VARLIK SATILACAK
İdareci, toplam yükümlülüklerden kaynaklanan ödemelerin vadesinde yapılabilmesi için teminat varlıkları aktif olarak yönetebilecek. Gerektiğinde varlık satabilecek. Yeni varlık satın alabilecek, kredi kullanabilecek veya repo işlemleri gerçekleştirebilecek. İdareci, SPK'nın ygun görüşünü alarak teminat varlıkları ve toplam yükümlülükleri kısmen veya tamamen Kurul'ca listeye alınmış başka bir banka veya ipotek finansman kuruluşuna devredebilecek.
BANKAYA EL KOYMA DÜZENLEMESİ
İhraççının yönetiminin kamu kurumlarına devredildiği fakat faaliyet izninin kaldırılmadığı hallerde, ihraççı teminat varlıkları yönetmeye ve toplam yükümlülüklerden kaynaklanan ödemeleri yapmaya devam edecek.
(ANKA)
En çok mortgage merak ediliyor
Century 21 Türkiye'nin Gayrimenkul Danışma Hattı'na gelen telefonların büyük çoğunluğunu mortgage ve gayrimenkul ihtiyaçlarına ilişkin bilgi oluşturdu. Ocak 2006 ile Nisan 2007 tarihleri arasında danışma hattını arayanların yüzde 51.2'si mortgage'ı sordu. 122 ofisi ve 600'den fazla çalışanı ile hizmet veren Century 21 Türkiye'nin Gayrimenkul Danışma Hattı sonuçlarına göre, mortgage ve gayrimenkul ihtiyaçlarına yönelik aramaları, yüzde 13.9'la franchise görüşmeleri ve yüzde 8.4'le taşımacılık için yapılan aramalar takip etti. 1971 yılında Amerika'da gayrimenkul sektöründe faaliyete başlayan Century 21'in Türkiye temsilciliğinin gayrimenkul alım, satım ve kiralama dışında, verdiği hizmetlere ilişkin bilgi alma isteği ile gayrimenkul danışma hattını arayanların oranı yüzde 19.5 oldu. Geriye kalan yüzdeyi ise projeler ve gayrimenkul danışma adaylığı başvuruları oluşturdu. 2005 yılı ağustos ayında faaliyete başlayan Century 21 Türkiye Gayrimenkul Danışma Hattı, 0212 337 11 21 numaralı telefondan 09.00-18.00 saatleri arasında hizmet veriyor.
Sabah Gazetesi
Sabah Gazetesi
TEB-UCB 10 şubede mortgage satacak
BNP Paribas kuruluşlarından UCB, Türk Ekonomi Bankası (TEB) çatısı altında ''TEB UCB Mortgage Danışmanlığı'' adı ile Türkiye'de faaliyete başladı. TEB UCB Mortgage Danışmanlığı'nın tanıtımı dolayısıyla düzenlenen toplantıda konuşan UCB Başkan Yardımcısı Bernard Michel, UCB'nin yatırım yapacağı ülkeler arasında Türkiye ve Hindistan'ın öne çıktığını, her iki ülkenin kendileri için büyük potansiyel vaat ettiğini kaydetti. TEB UCB Mortgage Danışmanlığı Genel Müdürü Michel Thebault da Türkiye'nin 4 önemli bölgesinde 8-10 şube ile yayılmayı, 3 yıl içinde 70 tutsat uzmanı ile 1 milyar YTL'yi aşan üretime ulaşmayı ve uluslararası müşterilere hizmet alanında lider olmayı hedeflediklerini kaydetti.
Sabah Gazetesi
Sabah Gazetesi
Borcunu erken kapatana ceza geliyor
Kira öder gibi ev sahibi olmayı kolaylaştıran Mortgage (Tutsat) Yasası yürürlüğe girdi. Yasaya göre tüketici kredi kullanırken, sabit veya değişken faizi tercih edebilecek, borcunu erken kapatmak isteyene ana para üzerinden yüzde 2 oranında erken kapatma cezası uygulanacak.
İPOTEK FİNANSMAN KURULUŞLARI
Yasa ile vatandaşın daha uzun vadeyle ve daha iyi şartlarda konut alabilmesi için, İpotek Finansmanı Kuruluşları oluşturulacak. Bankalar ipotek finansmanı kuruluşlarına iştirak edebilecek.
Söz konusu kuruluşlar, emisyon primlerinin banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna tutulacak ve işlemleri damga vergisinden muaf olacak. Bu kuruluşlarca ihraç edilen menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar da vergilendirilmeyecek. Konut sektörünün finansmanı ve alacakların menkul kıymetleştirilmesi için, "Konut Finansmanı Fonu" oluşturulacak.
DEĞİŞKEN VE SABİT FAİZ SEÇENEĞİ
Yasaya göre, konut finansmanından kaynaklanan borçların geri ödeme tutarları, yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslere göre değişecek şekilde belirlenecek.
Bu çerçevede sadece konut finansmanına yönelik olmak kaydıyla, piyasanın gelişmesine engel olan sabit faizle borçlandırma zorunluluğu kalkacak. Değişken faizle borç verilmesi sonucunda, bankaların risk yönetiminin yanı sıra vatandaşın geri ödemeleri de vadeler uzaması nedeniyle kolaylaşacak. Faiz oranının sabit belirlenmesi halinde, sözleşmede başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın rızası dışında değiştirilemeyecek.
TÜKETİCİYE KORUMA
Konut finansmanı kuruluşlarının, tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi veya finansal kiralama sözleşmesinin koşullarını içeren 'Sözleşme Öncesi Bilgi Formu' vermesi zorunlu olacak. Tüketici bu teklifi kabul edip etmemekte serbest olacak.
ERKEN ÖDEME CEZASI
Proje ve inşaat safhasındaki konutlar da Mortgage sistemine dahil olacak. Sistemde, gayrimenkulle ilgili yaş, semt, kredi vadesi gibi sınırlamalar olmayacak. 2 ay kredi taksitini ödeyemeyenin evini banka satma hakkına sahip olacak. Borcunun kalanını kapatmak isteyenler anapara artı yüzde 2 erken ödeme cezası ödeyecek.
ARSASINA EV YAPACAKLARA KREDİ
Yasa, Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamındaki konutlar ve kooperatifler ile TOKİ'nin yapacağı konutlar da Mortgage sistemi içinde değerlendirilmesini öngörüyor. Ayrıca, kendi arsasına konut yapacak olanların da sistemden yararlanarak konut kredisi kullanabilecek.
MEVCUT KREDİLERİN DURUMU
Mevcut konut kredileri yasa çıktıktan sonra otomatikman sisteme dahil olacak. Mortgage sistemine geçmek istemeyen tüketiciler kanunun yayımından itibaren 3 ay içinde başvurmaları halinde avantaj durumuna göre isterlerse sisteme dahil olmayacaklar.
İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ
Yasaya göre finansman kuruluşu konut kredisini ödeyemeyen tüketicinin sadece krediye konu olan gayrimenkulü paraya çevrilebilecek. Ayrıca finansman kuruluşu sadece krediye konu olan gayrimenkulu haczetme yetkisi olacak.
ZORUNLU HAYAT SİGORTASI
Mortgage sisteminde finansör kuruluşa da sorumluluk yükleyen yasa sayesinde, finansörler inşaatın her aşamasını denetleyecek. Konut değeri, bir uzmanın görüşü ile belirlenecek. Uzman diplomalı ve eğitimli olacak. Satın alınan konut vade bitimine kadar sigorta ettirilecek. Konut kredisi alan kişilerin hayat sigortası yaptırması zorunlu tutulacak. Kredi alan kişilerin vefat etmesi durumunda vefat edenin yakınları devam etmek zorunda olmayacaklar.
(ANKA)
Yasa ile vatandaşın daha uzun vadeyle ve daha iyi şartlarda konut alabilmesi için, İpotek Finansmanı Kuruluşları oluşturulacak. Bankalar ipotek finansmanı kuruluşlarına iştirak edebilecek.
Söz konusu kuruluşlar, emisyon primlerinin banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna tutulacak ve işlemleri damga vergisinden muaf olacak. Bu kuruluşlarca ihraç edilen menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar da vergilendirilmeyecek. Konut sektörünün finansmanı ve alacakların menkul kıymetleştirilmesi için, "Konut Finansmanı Fonu" oluşturulacak.
DEĞİŞKEN VE SABİT FAİZ SEÇENEĞİ
Yasaya göre, konut finansmanından kaynaklanan borçların geri ödeme tutarları, yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslere göre değişecek şekilde belirlenecek.
Bu çerçevede sadece konut finansmanına yönelik olmak kaydıyla, piyasanın gelişmesine engel olan sabit faizle borçlandırma zorunluluğu kalkacak. Değişken faizle borç verilmesi sonucunda, bankaların risk yönetiminin yanı sıra vatandaşın geri ödemeleri de vadeler uzaması nedeniyle kolaylaşacak. Faiz oranının sabit belirlenmesi halinde, sözleşmede başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın rızası dışında değiştirilemeyecek.
TÜKETİCİYE KORUMA
Konut finansmanı kuruluşlarının, tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi veya finansal kiralama sözleşmesinin koşullarını içeren 'Sözleşme Öncesi Bilgi Formu' vermesi zorunlu olacak. Tüketici bu teklifi kabul edip etmemekte serbest olacak.
ERKEN ÖDEME CEZASI
Proje ve inşaat safhasındaki konutlar da Mortgage sistemine dahil olacak. Sistemde, gayrimenkulle ilgili yaş, semt, kredi vadesi gibi sınırlamalar olmayacak. 2 ay kredi taksitini ödeyemeyenin evini banka satma hakkına sahip olacak. Borcunun kalanını kapatmak isteyenler anapara artı yüzde 2 erken ödeme cezası ödeyecek.
ARSASINA EV YAPACAKLARA KREDİ
Yasa, Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamındaki konutlar ve kooperatifler ile TOKİ'nin yapacağı konutlar da Mortgage sistemi içinde değerlendirilmesini öngörüyor. Ayrıca, kendi arsasına konut yapacak olanların da sistemden yararlanarak konut kredisi kullanabilecek.
MEVCUT KREDİLERİN DURUMU
Mevcut konut kredileri yasa çıktıktan sonra otomatikman sisteme dahil olacak. Mortgage sistemine geçmek istemeyen tüketiciler kanunun yayımından itibaren 3 ay içinde başvurmaları halinde avantaj durumuna göre isterlerse sisteme dahil olmayacaklar.
İPOTEĞİN PARAYA ÇEVRİLMESİ
Yasaya göre finansman kuruluşu konut kredisini ödeyemeyen tüketicinin sadece krediye konu olan gayrimenkulü paraya çevrilebilecek. Ayrıca finansman kuruluşu sadece krediye konu olan gayrimenkulu haczetme yetkisi olacak.
ZORUNLU HAYAT SİGORTASI
Mortgage sisteminde finansör kuruluşa da sorumluluk yükleyen yasa sayesinde, finansörler inşaatın her aşamasını denetleyecek. Konut değeri, bir uzmanın görüşü ile belirlenecek. Uzman diplomalı ve eğitimli olacak. Satın alınan konut vade bitimine kadar sigorta ettirilecek. Konut kredisi alan kişilerin hayat sigortası yaptırması zorunlu tutulacak. Kredi alan kişilerin vefat etmesi durumunda vefat edenin yakınları devam etmek zorunda olmayacaklar.
(ANKA)
20 soruda mortgage
Kira öder gibi ev sahibi olmayı sağlayacak sistemden kimlerin yararlanabileceği, konut kredilerden farkının ne olduğu, faiz dışında maliyeti ve para cinsinden riskinin bulunup bulunmadığı, yararlanmak için uyulacak kurallar en çok merak edilen konuların başında geliyor.
1-Mortgage sisteminin tüketiciye yararı ne olacak?
-Yaşama geçmesi ile birlikte faizlerin serbest bırakılması gündeme gelecek. Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile, konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak.
2-Değişken faizin bir riski var mı?
-Bankaların baz alacağı endeksler Merkez Bankası tarafından belirlenecek. Fiyatlamalar endeks faiz oranı üzerine katılacak marjlarla oluşturulacak. Müşterinin kullanacağı endeks ve marj oranı sözleşmede yer alacak. Değişken faizde, azami oran sözleşme ile başlangıç tarihinde belirlenecek. Faiz oranları düştüğünde tüketicinin taksitleri de düşecek. Faizlerin yükselmesi durumunda da taksit tutarları sözleşmede belirlenen azami oran kadar yükselebilecek. Müşteriler, faizli kredinin etkileri konusunda ayrıntılı bir şekilde bilgilendirilecek.
3-Mortgage sisteminde kredi erken kapatılırsa ek bir maliyetin ortaya çıkacağı doğru mu?
-Tasarıda yer alan ve eleştirilere hedef olan bir uygulama söz konusu. Bu uygulamaya göre, sabit faizli kredi kullanımında tüketici yüzde 2 oranında erken kapama komisyonu ödeyecek. Erken kapamalarda tüketiciye yansıyan herhangi bir maliyet bulunmuyor. Bu nedenle de tüketicilerin değişken ve sabit faizli kredi kullanırken bu unsura dikkat etmeleri gerekiyor.
4-Sistemin maliyet avantajı bulunuyor mu?
-Başlangıç aşamasında müşteri maliyetlerinde bir farklılık söz konusu olmayacak. Zaman içinde ikincil piyasanın gelişmesine bağlı olarak bankalar daha kolay finansman sağlayacak. Bu süreçte de uygun ekonomik koşullara da bağlı olarak faiz oranlarında düşüş gündeme gelebilir. Konut kredisi veren bütün bankalar mortgage sistemi konusunda hazırlıklarını tamamlamak üzereler.
5-Mortgage kapsamında alınacak konutlarda imar zorunluluğu var mı?
-Sistem kapsamında kat irtifakı tapusu olan konutların yanı sıra bitmemiş konutlar için de kredi alınabilecek. Deprem yönetmeliğine uygun yapılmış ve iskanı alınmış konutlar mortgage sistemi için uygun olacak. Bu sistemle istenilen her ev alınamayacak. Öncelikle imara uygun olması zorunluluğu aranacak. Banka ev konusunda inceleme yapacak, uygun bulunması halinde kredi verecek.
6-Bu süreçte konut fiyatları yükselir mi?
-Son dönemde yaşanan faiz oranlarındaki düşük ve vadelerdeki uzama konut talebini arttırıyor. Bu nedenle de fiyatlarda artış söz konusu. Sistemin yaşama geçmesinin ardından artan talebe paralel olarak fiyatlarda düşüş gündeme gelebilir. Konut fiyatları ve kiralar arz-talep dengesine göre şekillenir.
7-Mortgage sistemi ile bankalardan kullanılan konut kredileri arasındaki fark nedir?
-Sistemin konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir etkisi bulunuyor. Bankalar ise faizlerini piyasa koşullarına göre belirler. Faiz oranlarının bugünkü tablodaki görünümü maliyete kıyasla makul görünüyor. Genel faiz oranlarının seyrine göre bankalar da fiyatlama yapacaktır. Mortgage sistemine göre, alınacak evin tutarının yüzde 25'i kadar peşinat verecek.
8-Piyasalara etkisi nasıl olacak?
- Sistemin, konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir etkisi olmayacak. Ancak, tüketiciler açısından bakıldığında değişken faizli kredi kullanımı ile faizlerin düşmesi için konut alımlarını bekletmelerine gerek kalmayacak.
9-Mortgage kapsamında satın alınan ev parasal sıkıntıya girildiğinde satılabilir mi?
-İki taksit ödenmediğinde ev sahibine bir aylık bir süre tanınacak. Borç ödenmediğinde o zamana kadar yapılan ödemeler geri verilecek ev de banka tarafından satılacak. 10 yıl taksit ödedikten sonra ev başkasına devredilebilecek. Ancak bunun için kalan borcun yüzde 2'sinin ceza olarak ödenmesi gerekiyor. Kredi kapatılıp, ipotek kaldırılırsa evi satmak mümkün olacak. Borcu erken kapatma halinde ise yüzde 2'si kadar komisyon alınacak.
10-Vergi muafiyeti olacak mı?
-Ekonomi ve maliye bakanları vergi muafiyetine gidilmeyeceği konusunda açıklamalar yaptı. Ancak, tasarıda bir konutu olanlar 100 bin YTL'den fazla olmamak koşuluyla ikinci bir konut alırlarsa da vergi dışı kalması planlanıyor.
11-Ödeme planı nasıl olacak?
-Konutun yüzde 25'inin peşin ödenmesi zorunlu. Örneğin 150 YTL'lik bir ev alan tüketici 30 yılda yaklaşık 700 bin YTL ödeyecek. Bu tablo kapsamında, aylık faiz yüzde 1.2, vade 30 yıl, toplam ödenecek miktar 699.647 YTL, toplam ödenecek faiz 549 bin 647 ve aylık ödeme de bin 943 YTL olacak.
12-Evi olan da yararlanabilir mi?
- Sistem herkese açık olacak. Geçmiş ve mevcut kredi performansında olumsuzluğu bulunmayan, alacağı evin taksitini aylık net geliri ile ödeyebileceğini belgeleyen herkes yararlanabilecek.
13-Dikkat edilmesi gereken konular neler?
- Vatandaşlar, öncelikle bütçe ve ödeme planı yapılarak ne kadar taksiti ödeyebileceğini doğru belirlemeli. Kredi koşulları iyi bir şekilde araştırılmalı. Konutun yasa kapsamında uygunluğuna bakılmalı. Finans kurumları kişinin alım gücü ve ekonomik yükümlülüklerine dikkat edileceğinden harcamalar kontrol altında tutulmalı. Konutun rayiç bedeli doğru tespit edilmeli.
14-Hangi tip konutlar alınabilir?
-Her türlü konut satın alınabilecek. Mortgage istenen evin, en az kat mülkiyetine dönüşümlü yüzde 80'i tamamlanmış olması koşulu aranacak.
15-Konutun bütün maliyetleri karşılanacak mı?
-Sistemden yararlanabilmek için konutun maliyetinin yüzde 25'i peşinat olarak satıcıya ödenecek. Ev kredi talep eden taksitleri ödeyememe ihtimaline karşı sigorta yaptıracak. Aynı zamanda hayat sigortası ve doğal afet sigortası da yaptırılacak.
16-Sistem nasıl işleyecek?
-Konut almak isteyenler broker yardımı veya doğrudan kredi alacak. Krediyi veren kurum, sözleşmeyi değerli evrak olarak portföyüne dahil edece veya özel ipotek finans kuruluşuna satacak. İpotek finans kurumu, sözleşmeyi yurtiçi ve dışından yatırımcılara satarak fon yaratacak. Fon krediyi sağlayan finans kuruluşundan yeni sözleşme almak için kaynak görevi görecek. En son aşamada da, finans kuruluşları piyasadaki likidite sorununun çözülmesinde yardımcı olarak sistemin büyümesini sağlayacak.
17-Mortgage kredileri nereden alınacak?
-Konut kredisi veren bankalar mortgage faaliyetini de sürdürecek. BDDK tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri kurulabilecek. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamında olacak.
18-Banka ile sorun çıkarsa nasıl çözümlenecek?
-Tüketiciler, konut ve krediyle ilgili her türlü itirazı Tüketici Mahkemeleri'ne yapabilecek. Konutu satan şirket veya kredi kullanılan kuruluştan memnun olmamaları halinde Tüketici Mahkemeleri'ne dava açabilecek.
19-sistemde konut ipoteği dışında başka bir teminat istenecek mi?
-Finansman kuruluşun ödemeleri, bir kıymetli evraka bağlanması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alınması yasaklanacak. Buna karşın tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa tüketici, bu evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteyebilecek. Bu evrakın devri durumunda tüketicinin uğradığı zarar karşılanmak zorunda olacak. Kredilerde geri ödeme tutarlarının finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu kapsamda faiz olarak kabul edilecek.
20-Bu sistemin riski nedir?
-Bir ülke piyasasında ciddi bir kriz ya da istikrar bozukluğu yaşanması durumunda sistemin zarar görmesi söz konusu olabiliyor. Bankalar, tüketiciye YTL ağırlıklı olmak üzere 10-30 yıl gibi uzun vadeli krediler verebiliyor. Bankalar kısa vadeli ve büyük oranda döviz borçlanıyor. Ekonomide olağanüstü bir kriz durumunda, döviz fiyatları ve faizlerdeki artış banka maliyetlerini arttıracaktır. Böyle bir tabloda banka battıysa, Tüketici Kanunu kapsamında erken kapat veya borcunu ver veya faizini yükselt gibi bir baskı yapamazlar. Önce sigorta devreye girer. Sigorta, ödenmeyen taksitleri öder. Borçlu da normal ödeme geçtikten sonra sigortaya borcunu ödeyecek.
Sabah Gazetesi
1-Mortgage sisteminin tüketiciye yararı ne olacak?
-Yaşama geçmesi ile birlikte faizlerin serbest bırakılması gündeme gelecek. Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile, konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak.
2-Değişken faizin bir riski var mı?
-Bankaların baz alacağı endeksler Merkez Bankası tarafından belirlenecek. Fiyatlamalar endeks faiz oranı üzerine katılacak marjlarla oluşturulacak. Müşterinin kullanacağı endeks ve marj oranı sözleşmede yer alacak. Değişken faizde, azami oran sözleşme ile başlangıç tarihinde belirlenecek. Faiz oranları düştüğünde tüketicinin taksitleri de düşecek. Faizlerin yükselmesi durumunda da taksit tutarları sözleşmede belirlenen azami oran kadar yükselebilecek. Müşteriler, faizli kredinin etkileri konusunda ayrıntılı bir şekilde bilgilendirilecek.
3-Mortgage sisteminde kredi erken kapatılırsa ek bir maliyetin ortaya çıkacağı doğru mu?
-Tasarıda yer alan ve eleştirilere hedef olan bir uygulama söz konusu. Bu uygulamaya göre, sabit faizli kredi kullanımında tüketici yüzde 2 oranında erken kapama komisyonu ödeyecek. Erken kapamalarda tüketiciye yansıyan herhangi bir maliyet bulunmuyor. Bu nedenle de tüketicilerin değişken ve sabit faizli kredi kullanırken bu unsura dikkat etmeleri gerekiyor.
4-Sistemin maliyet avantajı bulunuyor mu?
-Başlangıç aşamasında müşteri maliyetlerinde bir farklılık söz konusu olmayacak. Zaman içinde ikincil piyasanın gelişmesine bağlı olarak bankalar daha kolay finansman sağlayacak. Bu süreçte de uygun ekonomik koşullara da bağlı olarak faiz oranlarında düşüş gündeme gelebilir. Konut kredisi veren bütün bankalar mortgage sistemi konusunda hazırlıklarını tamamlamak üzereler.
5-Mortgage kapsamında alınacak konutlarda imar zorunluluğu var mı?
-Sistem kapsamında kat irtifakı tapusu olan konutların yanı sıra bitmemiş konutlar için de kredi alınabilecek. Deprem yönetmeliğine uygun yapılmış ve iskanı alınmış konutlar mortgage sistemi için uygun olacak. Bu sistemle istenilen her ev alınamayacak. Öncelikle imara uygun olması zorunluluğu aranacak. Banka ev konusunda inceleme yapacak, uygun bulunması halinde kredi verecek.
6-Bu süreçte konut fiyatları yükselir mi?
-Son dönemde yaşanan faiz oranlarındaki düşük ve vadelerdeki uzama konut talebini arttırıyor. Bu nedenle de fiyatlarda artış söz konusu. Sistemin yaşama geçmesinin ardından artan talebe paralel olarak fiyatlarda düşüş gündeme gelebilir. Konut fiyatları ve kiralar arz-talep dengesine göre şekillenir.
7-Mortgage sistemi ile bankalardan kullanılan konut kredileri arasındaki fark nedir?
-Sistemin konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir etkisi bulunuyor. Bankalar ise faizlerini piyasa koşullarına göre belirler. Faiz oranlarının bugünkü tablodaki görünümü maliyete kıyasla makul görünüyor. Genel faiz oranlarının seyrine göre bankalar da fiyatlama yapacaktır. Mortgage sistemine göre, alınacak evin tutarının yüzde 25'i kadar peşinat verecek.
8-Piyasalara etkisi nasıl olacak?
- Sistemin, konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir etkisi olmayacak. Ancak, tüketiciler açısından bakıldığında değişken faizli kredi kullanımı ile faizlerin düşmesi için konut alımlarını bekletmelerine gerek kalmayacak.
9-Mortgage kapsamında satın alınan ev parasal sıkıntıya girildiğinde satılabilir mi?
-İki taksit ödenmediğinde ev sahibine bir aylık bir süre tanınacak. Borç ödenmediğinde o zamana kadar yapılan ödemeler geri verilecek ev de banka tarafından satılacak. 10 yıl taksit ödedikten sonra ev başkasına devredilebilecek. Ancak bunun için kalan borcun yüzde 2'sinin ceza olarak ödenmesi gerekiyor. Kredi kapatılıp, ipotek kaldırılırsa evi satmak mümkün olacak. Borcu erken kapatma halinde ise yüzde 2'si kadar komisyon alınacak.
10-Vergi muafiyeti olacak mı?
-Ekonomi ve maliye bakanları vergi muafiyetine gidilmeyeceği konusunda açıklamalar yaptı. Ancak, tasarıda bir konutu olanlar 100 bin YTL'den fazla olmamak koşuluyla ikinci bir konut alırlarsa da vergi dışı kalması planlanıyor.
11-Ödeme planı nasıl olacak?
-Konutun yüzde 25'inin peşin ödenmesi zorunlu. Örneğin 150 YTL'lik bir ev alan tüketici 30 yılda yaklaşık 700 bin YTL ödeyecek. Bu tablo kapsamında, aylık faiz yüzde 1.2, vade 30 yıl, toplam ödenecek miktar 699.647 YTL, toplam ödenecek faiz 549 bin 647 ve aylık ödeme de bin 943 YTL olacak.
12-Evi olan da yararlanabilir mi?
- Sistem herkese açık olacak. Geçmiş ve mevcut kredi performansında olumsuzluğu bulunmayan, alacağı evin taksitini aylık net geliri ile ödeyebileceğini belgeleyen herkes yararlanabilecek.
13-Dikkat edilmesi gereken konular neler?
- Vatandaşlar, öncelikle bütçe ve ödeme planı yapılarak ne kadar taksiti ödeyebileceğini doğru belirlemeli. Kredi koşulları iyi bir şekilde araştırılmalı. Konutun yasa kapsamında uygunluğuna bakılmalı. Finans kurumları kişinin alım gücü ve ekonomik yükümlülüklerine dikkat edileceğinden harcamalar kontrol altında tutulmalı. Konutun rayiç bedeli doğru tespit edilmeli.
14-Hangi tip konutlar alınabilir?
-Her türlü konut satın alınabilecek. Mortgage istenen evin, en az kat mülkiyetine dönüşümlü yüzde 80'i tamamlanmış olması koşulu aranacak.
15-Konutun bütün maliyetleri karşılanacak mı?
-Sistemden yararlanabilmek için konutun maliyetinin yüzde 25'i peşinat olarak satıcıya ödenecek. Ev kredi talep eden taksitleri ödeyememe ihtimaline karşı sigorta yaptıracak. Aynı zamanda hayat sigortası ve doğal afet sigortası da yaptırılacak.
16-Sistem nasıl işleyecek?
-Konut almak isteyenler broker yardımı veya doğrudan kredi alacak. Krediyi veren kurum, sözleşmeyi değerli evrak olarak portföyüne dahil edece veya özel ipotek finans kuruluşuna satacak. İpotek finans kurumu, sözleşmeyi yurtiçi ve dışından yatırımcılara satarak fon yaratacak. Fon krediyi sağlayan finans kuruluşundan yeni sözleşme almak için kaynak görevi görecek. En son aşamada da, finans kuruluşları piyasadaki likidite sorununun çözülmesinde yardımcı olarak sistemin büyümesini sağlayacak.
17-Mortgage kredileri nereden alınacak?
-Konut kredisi veren bankalar mortgage faaliyetini de sürdürecek. BDDK tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri kurulabilecek. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamında olacak.
18-Banka ile sorun çıkarsa nasıl çözümlenecek?
-Tüketiciler, konut ve krediyle ilgili her türlü itirazı Tüketici Mahkemeleri'ne yapabilecek. Konutu satan şirket veya kredi kullanılan kuruluştan memnun olmamaları halinde Tüketici Mahkemeleri'ne dava açabilecek.
19-sistemde konut ipoteği dışında başka bir teminat istenecek mi?
-Finansman kuruluşun ödemeleri, bir kıymetli evraka bağlanması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alınması yasaklanacak. Buna karşın tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa tüketici, bu evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteyebilecek. Bu evrakın devri durumunda tüketicinin uğradığı zarar karşılanmak zorunda olacak. Kredilerde geri ödeme tutarlarının finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu kapsamda faiz olarak kabul edilecek.
20-Bu sistemin riski nedir?
-Bir ülke piyasasında ciddi bir kriz ya da istikrar bozukluğu yaşanması durumunda sistemin zarar görmesi söz konusu olabiliyor. Bankalar, tüketiciye YTL ağırlıklı olmak üzere 10-30 yıl gibi uzun vadeli krediler verebiliyor. Bankalar kısa vadeli ve büyük oranda döviz borçlanıyor. Ekonomide olağanüstü bir kriz durumunda, döviz fiyatları ve faizlerdeki artış banka maliyetlerini arttıracaktır. Böyle bir tabloda banka battıysa, Tüketici Kanunu kapsamında erken kapat veya borcunu ver veya faizini yükselt gibi bir baskı yapamazlar. Önce sigorta devreye girer. Sigorta, ödenmeyen taksitleri öder. Borçlu da normal ödeme geçtikten sonra sigortaya borcunu ödeyecek.
Sabah Gazetesi
Ev ayıplı çıkarsa banka 5 yıl sorumlu
SANAYİ Bakanı Ali Coşkun, bankaların desteklediği projeler için "Konutta bir ayıp çıkması halinde, konutu satan ve banka 5 yıl süreyle konutun tamamından sorumlu olacak" açıklamasını yaptı. Bakan Coşkun tüketicinin kendi beğenip aldığı konuttan ise sadece kendisinin sorumlu olduğunu bildirdi SANAYİ Bakanı Ali Coşkun'un açıklamasına göre 6 Haziran'da başlayacak mortgage sisteminde sabit, değişken ve sabit-değişken olmak üzere 3 tür kredi olacak. Sabit kredide erken kapama cezası olurken, değişken faizli kredide yüzde 2 ceza yok ..
Sabah Gazetesi
Sabah Gazetesi
Mortgage yasası yürürlüğe girdi
Konut finansmanında önemli yenilikler getirecek olan "mortgage" sisteminden düzenli geliri olanlar yararlanabilecek. Bu finansman modeli kapsamında, banka imara uygun olma zorunluluğu bulunan evi araştırarak kredi verecek. Bu sistem için uygulanacak faiz oranı da piyasa koşullarına göre belirlenecek. Sistemden kimlerin yararlanabileceği, konut kredilerden farkının ne olduğu, faiz dışında maliyeti ve para cinsinden riskinin bulunup bulunmadığı, yararlanmak için uyulacak kurallar en çok merak edilen konuların başında geliyor.
Konut piyasası Mortgage yasasının da yürürlüğe girmesiyle özellikle İstanbul'da iyice hareketlendi. Ardı ardına yeni konut projeleri hazırlanmaya başladı. İstanbul neredeyse kocaman bir şantiyeye döndü. Yeni konut projeleri en çok Maslak, Ataşehir, Beylikdüzü, Halkalı, Kağıthane, Silivri, Kartal, Kurtköy ve Şile'de inşa ediliyor. Buralarda her keseye uygun ev bulmak mümkün.
Yasa yürürlüğe girdi
Mevcut konut kredisi kullanan tüketiciler 3 ay içinde ilgili kuruma başvurarak yasa dışında kalma taleplerini iletmek zorunda. Başvurmayan tüketicilerin konut kredisi 3 ay sonra otomatik olarak mortgage kredisine dönecek. Bu arada yasayla sözleşmede belirtilmek suretiyle, konut finansmanına yönelik kredilerde faiz oranı sabit, değişken veya her iki yöntem esas alınarak belirlenebilecek. Faiz sabit belirlenir sözleşmede yer verilmek suretiyle bir ya da birden fazla ödeme vadesinden önce yapılırsa finansman kuruluşları tüketiciden ödenen tutarın yüzde 2'sini geçmemek kaydıyla erken ödeme ücreti talep edebilecek.
Sabah Gazetesi
Konut piyasası Mortgage yasasının da yürürlüğe girmesiyle özellikle İstanbul'da iyice hareketlendi. Ardı ardına yeni konut projeleri hazırlanmaya başladı. İstanbul neredeyse kocaman bir şantiyeye döndü. Yeni konut projeleri en çok Maslak, Ataşehir, Beylikdüzü, Halkalı, Kağıthane, Silivri, Kartal, Kurtköy ve Şile'de inşa ediliyor. Buralarda her keseye uygun ev bulmak mümkün.
Yasa yürürlüğe girdi
Mevcut konut kredisi kullanan tüketiciler 3 ay içinde ilgili kuruma başvurarak yasa dışında kalma taleplerini iletmek zorunda. Başvurmayan tüketicilerin konut kredisi 3 ay sonra otomatik olarak mortgage kredisine dönecek. Bu arada yasayla sözleşmede belirtilmek suretiyle, konut finansmanına yönelik kredilerde faiz oranı sabit, değişken veya her iki yöntem esas alınarak belirlenebilecek. Faiz sabit belirlenir sözleşmede yer verilmek suretiyle bir ya da birden fazla ödeme vadesinden önce yapılırsa finansman kuruluşları tüketiciden ödenen tutarın yüzde 2'sini geçmemek kaydıyla erken ödeme ücreti talep edebilecek.
Sabah Gazetesi
Mortgage’ciler İçin Uyarılar
Mortgage uzmanı Prof. Dr. Abdullah Yavaş sistemi, tüketicilerin hatalarını ve rasyonel seçim yapma yöntemlerini anlattı
Yavaş, Mortgage’a geçeceklerin en büyük korkusu olan temerrüde düşme konusunda, “Konuta el koymak banka için çok maliyetli. Bu yüzden krediyi yeniden yapılandırmayı tercih ederler” diye konuştu
Mortgage sisteminin yarattığı en büyük korku, iki taksidi üst üste ödeyememe durumunda bankanın eve el koyacak olması. Mortgage alanında dünyanın sayılı uzmanlarından biri olarak gösterilen, analizleri Wall Street Journal gibi prestijli gazetelerde yer bulan Pennsylvania State Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Abdullah Yavaş, bu korkuya aslında gerek olmadığını, eve el koyma maliyetinin yüksekliği nedeniyle bankaların tüketiciye büyük kolaylıklar sağladığını söyledi. “Mortgage Profesörü” olarak bilinen Abdullah Yavaş, mortgage sistemini, tüketicilerin en çok yaptığı hataları ve rasyonel seçim yapma yöntemlerini Vatan’a anlattı.
Erken Arayan Avantajlı
Mortgage kredisi kullananların temerrüt konusunu iyi bilmesi gerektiği görüşünü savunan Abdullah Yavaş, “Gayrimenkulün kendisi ile uğraşmak, bankaların asli fonksiyonuna aykırı. Bu yüzden pratikte bankalar mümkün olduğunca konuta el koymak yerine krediyi yeniden yapılandırmayı tercih ederler” diye konuştu.
Yavaş, temerrüde düşme durumunda yapılması gerekenleri şöyle anlattı:“Temerrüt durumu belirince hemen bankanızı arayın. Ne kadar erken ararsanız o kadar iyidir. Durumunuzu detaylı bir şekilde bankanız ile irdelemeye hazır olun. Açık sözlü olmanız sizin faydanıza olacaktır. Bankanın size sunabileceği alternatifleri araştırın. Bankanız temerrüt durumuna düştüğünüzde belirli bir müddet için aylık ödemenin azaltılması ve biriken ödemelerin belirli bir zaman dilimine dağıtılması, faiz veya vade miktarının değiştirilmesi gibi alternatifler sunabilir. Temerrüt durumunda bunu değerlendirin.”
Sabit ve değişken faizli kredilerin değişik ihtiyaçlara hitap ettiğini hatırlatan Prof. Dr. Yavaş, sabit faizli kredilerde faiz ve ödeme riskinin olmadığını, değişken faizli kredilerde ise oluşabilecek şok ve krizlerde tüketicinin zor durumda kalabileceğine dikkat çekti.
Faiz Düşünce Krediyi Yeniden Yapılandırın
Mortgage’ta yeniden kredilendirmenin büyük önem taşıdığını söyleyen Prof. Dr. Abdullah Yavaş şu bilgileri verdi: “Sabit faizli kredilerde faiz düşünce yeniden yapılandırma yapılır. ABD’de yeniden kredilendirme amaçlı krediler, toplam kredinin yüzde 73’ü. Faydası, daha düşük aylık ödeme. Maliyeti, yeni kredinin komisyon, harç maliyeti ve var ise eski kredinin erken ödeme cezası. Hesaplaması basit değil çünkü maliyeti şimdi öderken, faydasını ilerideki aylarda göreceğiz. ABD’de kredi kullanıcılarının yüzde 33 ’ü hata yapıp yeniden kredilendirmeye çok erken gidiyor.”
Sabit Faiz Mi?, Değişken Mi? Gelirinize Göre Karar Verin...
* 100 bin YTL mortgage kredisi kullanmak isteyen bir tüketicinin önünde iki alternatif olsun. Birisi aylık yüzde 1.5 ile sabit faizli, diğeri ise aylık yüzde 1.2 ile değişken faizli mortgage kredisi.
* 240 aylık vadede sabit faiz oranlı mortgage kredisinde aylık ödeme bin 543 YTL.
* Değişken faiz oranlı mortgage’ta ise aylık ödeme bin 273 YTL olur.
* Bankaya maksimimum aylık ödeme ile gelir oranı politikasının yüzde 30 olduğunu düşünürsek değişken faizli kredi kullanabilmek için 4 bin 242 YTL aylık gelir yeter.
* Sabit faiz oranlı mortgage’ta ise bu rakamın 5 bin 144 YTL’ye ulaşması gerekiyor.
Komisyon Mu?, Faiz Mi?
Mortgage sisteminde “daha çok komisyon” ve “daha yüksek faiz” oranının da tüketiciler açısından bir tercih zorunluluğu oluşturduğunu vurgulayan Yavaş, şöyle konuştu: “Bu kolay bir seçim değil. Bu yüzden ABD’de olduğu gibi yeni mortgage kanununda efektif faizin hesaplarında, müşterinin bilgilendirilmesi bankalar için şart koşulmuştur. Bu maalesef henüz yapılmıyor. Kısa süreli kredi kullanacaksanız yüksek komisyonu tercih etmeyin.”
Değişkende Risk Yüksek
* Değişken faizli kredilerin faizi düşüktür fakat bu kredilerde temerrüde düşme oranı daha yüksek.
* Değişken faizli krediler faiz oranlarının yüksek olduğu ve faizlerin düşmesinin beklendiği dönemlerde caziptir.
Prof. Dr. Abdullah YAVAŞ
Mortgage Uzmanı
Kaynak:Vatan Gazetesi
Mevcut Konut Kredileri İle Mortgage Kredilerinin Karşılaştırılması
Hepinizin bildiği gibi, 5582 sayılı “Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” geçen hafta 21 Şubat 2007 tarihinde TBMM tarafından kabul edilerek yasalaştı. Söz konusu Kanun’un yasalaşmasının ardından da daha önce bankalardan konut kredisi kullanan vatandaşlar arasında, mevcut konut kredilerini mortgage kredisine çevirip çevirmeme konusunda yoğun bir tartışma yaşanmaya ve yanlış ve eksik bilgilere dayanan değerlendirmeler yapılmaya başlandı. Bugünkü yazının amacı, vatandaşlara bu konuda doğru bilgileri iletmek ve sağlıklı bir karar alabilmelerine yardımcı olmaktır.
5582 sayılı Konut Finansman Sistemine İlişkin Kanun’un 20’inci maddesi ile 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’na eklenen Geçici 11’inci Madde ile, bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan ve 5582 sayılı Kanun’un 38/A maddesinin birinci fıkrasında yer alan konut finansmanı tanımına uyan kredi ve finansal kiralama sözleşmelerinin tarafı olan tüketicilere, bu maddenin yürürlüğe girmesini takiben üç ay içerisinde, sözleşmenin yapılmış bulunduğu konut finansmanı kuruluşuna başvuruda bulunarak, sözleşme konusu işlemin, bu Kanunun 38/A maddesinde yer alan konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesi talebinde bulunabilme hakkı tanınmıştır. Bu 3 aylık başvuru süresi içerisinde talepte bulunmayan tüketicilerin, bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan sözleşmeleri ise, Kanun’un 38/A maddesinin birinci fıkrası kapsamında yani mortgage kredisi olarak kabul edilecektir.
Buna göre, bu Kanun’un yürürlüğe girmesinde önce konut kredisi kullanan tüketicilerin kendilerine tanınan 3 aylık sürede talep etmemeleri halinde, bu krediler kendiliğinden konut finansman sistemi içerisinde kullanılmış kredi yani mortgage kredisi sayılacaktır. Bu durumda da doğal olarak tüketicilerin bu konuda bir karar vermeleri gereği doğmuştur ve işte sorun da burada başlamaktadır. Acaba mevcut konut kredisini mortgage kredisine çevirmek tüketicinin yararına mıdır yoksa zararına mıdır? Bunun tüketiciye getireceği avantajlar ve dezavantajlar nelerdir? Daha önce konut kredisi kullanan tüm tüketiciler şimdi bu sorunun yanıtını vermeye çalışmaktadır.
Tüketicilerin vereceği bu karar açısından son bir haftadır üzerinde en çok tartışılan konu ise, Kanun’un 24’üncü maddesinde yer alan ve eğer konut finansmanı kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hakkın ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabileceğine ilişkin hükümdür. Diğer taraftan konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için en az bir ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekmektedir.
Yukarıdaki madde hükmü, vatandaşlar arasında çok yanlış yorumlanmış ve sanki konut kredisi kullanan vatandaşların, kredi taksitlerini 2 ay ödeyememesi durumunda, banka veya konut finansman kuruluşuna vatandaşın elinden evini alıp, ipoteği paraya çevirme zorunluluğu getiriyor şeklinde yorumlanmıştır. Öncelikle şunu ifade etmek gerekir ki, bu madde hükmünün Kanun’a konulmasının temel amacı tüketicileri korumaktır. Mevcut durumda, kullanılan konut kredileri ile ilgili olarak tüketiciler ile bankalar arasında imzalanan sözleşmelere bakıldığında, tüketicinin 1 gün bile ödemeyi geciktirmesi durumunda bankanın esasen gerekli bildirimleri yaptıktan sonra yasal takibe geçme ve ipoteği paraya çevirme yetkisi bulunmaktadır. Bu madde ile bankalara ve diğer konut finansman kuruluşlarına, yasal takibe geçmek için tüketicinin ancak üst üste 2 ödemeyi yapamaması durumunda yasal takibe geçebilme kısıtı getirilmiştir. Yani mevcut konut kredilerinin aksine banka hemen yasal takibe geçemeyecek, bunun için tüketicinin 2 ay kredi taksidini üst üste ödeyememesini bekleyecektir. Kamuoyunda bilinenin aksine, bu madde hükmünün tüketicilerin yararına olduğu çok açıktır. Diğer taraftan, bu madde hükmü, tüketicinin 2 ay üst üste taksitini ödeyememesi durumunda yasal takibe geçme ve ipoteği paraya çevirmek üzere tüketicinin elindeki evi alma konusunda bir zorunluluk getirmemektedir. Yani bankanın 2 ay geçmesine rağmen, hala yasal takibe geçmeme veya 3 ay sonra, 6 ay sonra yasal takibe geçme hakkı bulunmaktadır.
Yukarıdaki detaylı açıklamalardan da anlaşılacağı üzere, daha önce konut kredisi kullanan vatandaşların, mevcut konut kredilerini mortgage kredisine dönüştürmemeye bu hüküm nedeniyle karar vermeleri durumunda, bu karar, tamamen yanlış bir bilgiye ve yoruma dayalı bir karar olacak ve bu kararlarından dolayı zarar göreceklerdir.
Vatandaşlarımızın, başka sebeplerle mevcut konut kredilerini mortgage kredisine dönüştürmemeye karar vermeleri ise mümkündür. Ancak burada her iki kredi türünün de tüm avantaj ve dezavantajlarının vatandaşlarımız açısından çok iyi değerlendirilmesi ve doğru bilgilere dayanan bir karar verilmesi büyük önem taşımaktadır. Daha önce konut kredisi kullanan tüketicilerin mevcut kredilerini mortgage kredisine dönüştürmemesinin diğer önemli bir sebebi de, Konut Finansman Sistemine İlişkin Kanun’da maalesef mortgage kredileri için bir vergi avantajı öngörülmemiş olması ve bunun bir sonucu olarak da her iki kredinin faiz oranları arasında bir farklılaşma yaşanmamış olması olabilir. Bu konu ile ilgili olarak da tüketicilerin kararlarını verirken, mortgage kredilerine şimdi vergi avantajı tanınmamasının ileride de tanınmayacağı anlamına gelmediğini ve ileriki günlerde veya yıllarda, bu kredilere vergi avantajı getirilmesi durumunda, eğer mevcut konut kredilerini mortgage kredisine dönüştürmemişlerse, bu vergi avantajından yararlanamayacaklarını hatırlatmak isterim.
Karar tabi ki tüketiciye aittir ama bizim de görevimiz tüketicilere doğru bilgileri vermek ve onların kendi yararlarına olacak kararları almalarına yardımcı olmaktır.
Arif UĞURKaynak: www.alomaliye.com
Mortgage İçin 10 Kuruluşda Düzenleme Şart
Mortgage’ın hayata geçmesi için 10 kuruluş ve bakanlığın düzenleme yapması gerekiyor. İşte gereken düzenlemeler
Mortgage’a ilişkin yasanın çıkmasının ardından, sistemin sağlıklı şekilde hayata geçirilebilmesine yönelik, 10 kuruluş ve bakanlığın ikincil düzenleme yapması gerekiyor. İşte gereken düzenlemeler:
SPK: İpotek finansmanı kuruluşlarının, kuruluşlarına, faaliyet izin esaslarına ve tabi olacakları yükümlülüklere ilişkin esasları, ipotek ve varlık teminatlı menkul kıymetlere ilişkin usul ve esasları, konut ve varlık finansmanı fonları ile ipoteğe ve varlığa dayalı menkul kıymetlere ilişkin esası belirleyecek.
Sanayi ve Ticaret Bakanlığı: Tüketicilere verilecek bilgi formunun standartlarını, faiz oranının değişken olarak belirlenmesi durumunda, bu yöntemin olası etkileri konusunda tüketicinin bilgilendirilme yöntemlerine ilişkin esasları belirleyecek.
Merkez Bankası: Değişken faizli konut finansmanı sözleşmelerinde kullanılacak endekslere ilişkin usul ve esasları belirleyecek. Konut finansmanı faaliyetinde bulunan bankaların zorunlu karşılık yükümlülüklerine yönelik "Zorunlu Karşılıklar Hakkında Tebliği" gözden geçirecek.
BDDK: Finansal kiralama şirketleri ile finansman şirketlerinin sistemde yer alabilmelerine yönelik çalışmayı yapacak.
Hazine Müsteşarlığı: İhtiyaç duyulabilecek sigorta sözleşmeleri ile ilgili esasları ortaya koyacak.
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü: İhtiyaç duyulan bölgelerde kadastro güncellemelerini yapacak ve ipotek kayıtlarının bir merkezden değiştirilebilmesine imkan sağlayacak çalışmalar yapacak.
Bayındırlık ve İskan Bakanlığı: Yapı kullanma izni alınması sırasında yaşanan problemlerin giderilmesi için yerel yönetimlerin de katılımının sağlandığı bir çalışma başlatması öngörülüyor.
TOKİ, Belediyeler ve Milli Emlak Genel Müdürlüğü: Arsa maliyetlerini azaltmak üzere kamu arazilerinin kullanıma sunarak arsa stokunun artırılmasına yönelik çalışmalar yapması bekleniyor.
İçişleri Bakanlığı: Alacakların takibinde ve konut finasmanı kuruluşları tarafından tüketiciye kaynak kullandırılması aşamasında talep edilecek bilgilerin hızlı ve güvenilir olarak sağlanmasında etkinliği artıracak düzenlemeler yapması hedefleniyor.
Kaynak: Vatan Gazetesi
Mortgage Hakkında 6 Önemli Soru
Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak.
Değerli dostlar, son birkaç gündür çok tartışılan detayları açığa çıkarmak maksadıyla ele almak ve özellikle yatırımcı tarafından yanlış anlaşılabilecek bölümleri soru-cevap yöntemiyle sorgulamak istiyorum.
1- Mortgage Sistemi Hayata Geçince Fiyatlar Artacak Mı? Artacaksa, Bu Sisteminin Tüketiciye Ne Gibi Yararı Olabilir?
Sistemin tam olarak hayata geçmesiyle birlikte faizlerin serbest bırakılması ve normal şartlarda düşmesi gündeme gelecek. Faizler geri çekildikçe talep artacağı için fiyatlarda prim görülecek. İlk bakışta düşen faiz-artan fiyat dengesi son kullanıcı için avantajlı görünmese bile, detayda kullanıcı açısından birçok avantaj ortaya çıkacak. Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak.
2- Sistemin Faiz Düşmesi Haricinde Başka Ne Avantajları Var?
Sistemin özü zaman içinde ikincil piyasanın gelişmesine bağlı. Bu gelişme ile kredi veren finans kuruluşları çok daha kolay finansman sağlar bir hale gelecekler. İkincil piyasa bankaların riskini azaltırken, genel ekonomik koşullara da bağlı olarak faiz oranlarında düşüş gündeme gelecek. Genel dinamik bozuk kaldığı daha açıkçası piyasalarda faiz düşmediği sürece mortgage sisteminin varlığı tek başına faizin düşmesi için yeterli olmayacak. Burada bir noktanın altını çizmem gerekli; değişken faiz opsiyonlarında piyasa faizleri ödenecek aylık taksitleri tüketici açısından olumsuz etkileyebilir.
3- Konutun Bütün Maliyetleri Karşılanacak Mı? Yani Ödenecek Bedelin Tamamı Kredi Kapsamına Alınacak Mı?
Sistemden yararlanabilmek için konutun maliyetinin yüzde 25’i peşinat olarak satıcıya ödenecek. Bunun açıklaması da çok zor değil, aslında konutun tamamı için mortgage yapılması mümkün fakat finans kuruluşları kredi karşılığı aldıkları ipoteği, ancak yüzde 75’i üzerinden devredebildiği için bu mantık içinde konutun bedelinin yüzde 25’inin peşin ödenmesi, kalanının kredilendirilmesi gerekiyor.
4- Kredi Kullananların Sigorta Gibi Başka Maliyetleri Olacak Mı?
Ev kredisi talep edenler taksitleri ödeyememe ihtimaline karşı sigorta yaptıracak. Aynı zamanda hayat sigortası ve doğal afet sigortası da yaptırılacak. Bu zorunlu poliçeler aslında son kullanıcı açısından maliyet artırıcı unsurlar olacak. Daha açıkçası, bu maliyet unsurları da faiz hesabına katılırsa, faiz konuşulandan biraz daha fazla gerçekleşecek.
Erken Ödemeye Ceza
5- Mortgage Sisteminde Kredi Erken Kapatılırsa Ek Bir Maliyetin, Daha Açıkçası Üst Sınırı Yüzde 2 Olan Bir Cezanın Ortaya Çıkacağı Doğru Mu?Sisteme başından itibaren katılıp, yani mortgage için kredi kullanıp yola çıkanlar "Erken ödeme yapmak istiyorum” derlerse, ikinci el piyasasındaki dinamiği de etkileyecekleri için yüzde 2’ye varan oranlarda ceza ödeyecekler. Halen normal konut kredisi olup mortgage sistemine geçenlerin erken kapamada ceza ödemeyeceklerine dair yorumlar yapılsa bile ben sisteme her girenin erken ödeme durumunda ikincil dinamikleri etkileme açısından ceza ödeyeceğini ve sistemin sağlığı açısından ödemesi gerektiğini düşünüyorum.
6-Vergi Muafiyeti Olacak Mı?
Bir konutu olanların, (100 bin YTL’den fazla olmamak koşuluyla) ikinci bir konut almaları durumunda vergi dışı kalacaklarına dair yorumlar yapılıyor ama bakanların açıklamaları ile kavramlara bakılırsa durum net değil.
Evi Olan Da Yararlanabilir Mi?
Sistem “sahip” veya “sahip değil” şeklinde bir ayırım yapmadan herkese açık olacak. Geçmiş ve mevcut kredi performansında olumsuzluğu bulunmayan, daha açıkçası, kara listede yer almamış ve alacağı evin taksitini aylık net geliri ile ödeyebileceğini belgeleyen herkes yararlanabilecek.
Kaynak : Hürriyet Gazetesi
Yeni Mortgage Yasası Nasıl Etkileyecek?
Şu anda Türkiyede konut kredileri konusunda tüketiciye esneklik sağlayacak bazı özellikler (değişken faizler ipotekli satış şartları v.s.) gibi konularda belirsizlik yaşanmaktadır. Bu nedenle 2006 da çıkması beklenen Mortgage Yasasının hem krediyi kullananlara hem de bankalara yarar sağlayacak şu özellikleri taşıması beklenmektedir. Yasa mecliste onaylanana dek bu konular kesinlik kazanmayacaktır.
* Konut değeri, bir uzmanın görüşü ile belirlencektir. Uzman diplomalı ve eğitimli bir uzman olacaktır. Uzman raporu sonucunda konutun, oturulabilir ve sağlam nitelikte ve yapı güveliğinde olması garanti edilecektir.
* Sistemden imarlı binalar yararlanacaktır. Proje ve inşaat safhasındaki konutlar da Mortgage'a dahil olacaktır. Sistemde, taşınmaz mal ile ilgili yaş, semt, kredi vadesi gibi sınırlamalar olmayacaktır.
* Konut, hem alıcısı hem de satıcısı için güvenli bir şekilde el değiştirecektir.
* Yeni sistemde taksitlerini aksatanlara üç ay süre verilecektir. Tüketicinin üçüncü ay sonunda da taksitini ödememesi halinde banka, ipotek ettiği evi satma hakkına sahip olacaktır.
* Bankalar sözleşme yapmadan önce müşteriye bilgi formu verecek ve masrafları açıklamak durumunda kalacaklardır.
Borcunun kalanını kapatmak isteyenler anapara artı yüzde 2 faiz ödeyecektir (Erken Ödeme Cezası).
* Kredide vade ve faizler serbest piyasada belirlenecektir. Sabit faiz ve değişken faizli kredi olmak üzere iki faiz seçeneği sunulacaktır.
- Sabit faizi seçen tüketiciler ilk taksitte ne ödüyorsa, vade sonunda da aynı taksiti ödeyecek. Dolayısıyla aradaki dalgalanmalardan etkilenmeyecek.
- Değişken faizde ise kredi faiz oranlarının dalgalanması belli aralıkları geçerse, banka da faizini buna göre ayarlayacak. Bu seçenek kredi verenin risk yönetimini kolaylaştıracağı için daha uzun vade ve daha düşük faiz oranı seçenekleri sunulabilecektir.
Mortgage Sisteminin Faiz ve Masrafları
Mortgage alırken birçok vatandaş yanlış yapmakta, yalnızca bankaların reklam olarak ilan ettiği faiz oranlarını karşılaştırarak karar vermektedir. Oysa, faiz ödeyeceğiniz tek masraf değildir.
Mortgage masrafları 4 ana kalemden oluşur;
1. Faiz
2. Alım ve satım masrafları
* Banka kredi kullandırma ücreti
* Ekspertiz Ücreti
* Banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV)
* Diğer: Dosya parası, istihbarat ücreti, başvuru ücreti, işlem ücreti ve avukat masrafı
3- Sigortalar
* Bireysel Yaşam Sigortası
* DASK (Doğal Afet Sigortası)
* Konut Sigortası
4- Taşınmaz mala ödemek zorunda kalacağınız diğer vergi ve aidatlar
Faiz:
Mortgage aldığınız andan itibaren, alınan miktar üzerinden faiz işlemeye başlar. Faiz oranlarındaki küçük farklılıklar ödeyeceğiniz miktar üzerinde büyük oynamalara neden olur.
Örneğin 30 yıllık 100.000 YTL lik mortgage faiz oranı aylık yüzde 1’den yüzde 1,5'a çıkarsa toplam 172.250 YTL daha fazla faiz ödemiş olursunuz.
Yalnızca yüzde 0,5 oranında küçük bir artışın nasıl bu kadar fark yarattığını kafadan hesaplamak mümkün değildir; hesaplayıcıları kullanmanız gerekir.
Alım ve Satım Masrafları:
Ayrıca, mortgage ile taşınmaz mal almanın aşağıda belirtilen alım ve satım masrafları vardır.
- Banka kredi kullandırma ücreti bankadan bankaya değişmekte olup yüzde 0,5 – yüzde 2 civarındadır. Bu ücret bazı bankalarda pazarlığa tabidir. Bazı bankalar bu miktara ek olarak müşteriden banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV), dosya parası, istihbarat ücreti, başvuru ücreti, işlem ücreti ve avukat masrafı da istemektedirler.
- Emlakçı komisyonu da alıcı ve satıcıdan yüzde 1- yüzde 2 oranında alınır ve genellikle pazarlığa tabidir.
- Eksper raporu genellikle 200-500 YTL arasında bir rakamdır.
- Alım satım vergileri ve tapu masrafları yaklaşık yüzde 0,15 dir ve en az belediyenin tayin ettiği değer üzerinden alınır.
Sigortalar:
Bankanız taşınmaz mala Konut Sigortası ve DASK (Doğal Afet Sigortası) ve ayrıca size Bireysel Yaşam Sigortası yapılmasını da zorunlu kılabilir. Ek masrafları kaleminde en önemli etkenlerden biri bu sigorta primleridir.
Bireysel Yaşam Sigortası, DASK ve Konut Sigortası yıllık olarak tahsil edilr, sigorta primleri yaşa, gelir seviyesine, konutun bulunduğu bölgenin deprem riskine ve konut fiyatlarına göre değişir. Her yıl yenilenmesi gereken bu sigorta, yıllık yaklaşık 200-250 YTL'lik ödeme anlamına gelmektedir.
Mortgage alırken yaptırılacak Konut, DASK ve Bireysel Yaşam sigortaları için maalesef gereksiz prim ödemeleri söz konusu olabilir. Devlet tarafından belirlenmeyen sigorta primleri sigorta şirketlerince, serbest piyasada özgürce belirlenmektedir. Bu nedenle, sigorta almadan karşılaştırma yapmalı ve yalnızca bankanızın önerdiği sigorta şirketiyle yetinmemelisiniz.
Vergi ve Aidatlar:
Mortgage ile de alsanız peşin de alsanız taşınmaz mal sahibi olduktan sonra da belli aidatlar ve vergiler ödemeniz gerekebilir. Aidatlar değişmekte olup, bina bakım ve tamir masrafları v.s. gibi kalemlerden oluşur. Ayrıca taşınmazların belediyelere ve maliyeye ödenmesi gereken yıllık vergileri vardır. Bu vergi ve aidatları yaklaşık olarak hesaplamalı ve ödeme gücünüzün yettiğine emin olmalısınız.
Kaynak: www.kredipazari.com
Mortgage Kredisi İle Mi? Yoksa Peşin Mi Almak Daha Karlıdır?
Elinizde nakit paranız varsa, ister nakit paranızı kullanarak peşinen, isterseniz de mortgage kullanarak krediyle taşınmaz mal sahibi olabilirsiniz. Bu iki seçeneğin hangisinin size daha uygun olacağını anlamak için şu noktaları göz önünde bulundurun:
Mortgage Başvurunuzun Onaylanması: Peşin paranızın olması bankanızın mortgage başvurusunu onaylayacağı anlamına gelmez.
> Bankalar şu anda sadece bazı tip taşınmaz mallara mortgage vermektedirler. Örneğin, birçok banka kullanılabilir durumda mesken tipi konutlara mortgage verirken, arsa ve diğer taşınmaz mallara mortgage vermemektedir.
> Bankalar, mortgage verirken, düzenli gelir, temiz kredi özgeçmişi ve yüksek kredi notu gibi kriterlere bakarlar.
Nakit Paraya Gereksiniminiz: Elinizdeki nakite gereksiniminiz var mı? Acil bir ihtiyaç ya da diğer bir nedenle nakit ihtiyacınız varsa ya da olacaksa, mortgage düşünebilirsiniz.
Nakit Yatırım Getiriniz: Mortgage faiz oranları su anda aylık yüzde 1-1,5 oranlarındadır. Eğer siz nakit paranızı yatırım yaparak işlettiğinizde, net olarak, bu orandan fazla kazanabiliyorsanız, mortgage almanız karlı olacaktır. Eğer nakit paranız repo v.s. gibi düşük getirili bir hesapta yatacaksa, mortgage alarak para kaybedersiniz.
Taşınmaz mal alırken seçeneklerinizin ya yüzde 100 peşin ya da yüzde 100 mortgage olarak sınırlı olduğunu düşünmeyin. Elinizdeki nakitin hepsini taşınmaz mala yatırmak istemiyorsanız, mortgage alıp elinizdeki nakitin istediğiniz kadarını peşinat olarak kullanabilirsiniz. Ne kadar çok peşinat verirseniz, aylık ödemelerinizi ve ödeyeceğiniz faizi o kadar azaltabilirsiniz.
Kaynak: www.kredipazari.com
Kredi Notu Nedir?
Kredi notu bankaların size kredi verip vermemekte karar vermek için kullandığı bir kriterdir. Kredi almak için başvurduğunuz zaman, bankalar sizin ödemelerinizi zamanında yapıp yapamayacağınızı tahmin etmek isterler. Bunun için de hem şu andaki net gelir hem de geçmiş kredi (mortgage, tüketici kredisi, kredi kartı v.s.) bilgilerinizi kullanarak matematiksel bir şekilde hesaplanan kredi notunuza bakarlar.
* Sizin kredi kartı faturalarını düzenli ödeyip ödemediğiniz, kaç adet ve tipte banka hesabınız olduğu, gecikmiş ödemeleriniz, karşılıksız çekleriniz ve batık kredileriniz, bankanız ile kaç yıldır çalıştığınız, şu andaki toplam borç miktarınız gibi bilgiler kredi notunuzu belirler.
* Türkiye'de hakkınızdaki kredi bilgileri Kredi Kayıt Bürosunda tutulur. Karşılıksız çek ve batık kredi bilgileri de Kara Liste olarak T.C Merkez Bankasında tutulur. Kredi Kayıt Bürosu ve Merkez Bankası aracılığıyla hemen hemen butun bankalar hakkınızdaki bu bilgilere erişebilirler.
* Bankalar bu bilgileri Amerikan şirketlerinden (Fair Isaac, Experian, v.s.) lisans hakkını aldıkları istatistik programlarını kullanarak kredi notuna dönüstürürler ve sizin profilinizdeki diğer tüketicilerin geri ödeme riskleriyle bağdastırırlar.
* Her banka aynı bilgiye erişebilmesine rağmen, bu bilgiyi değişik olarak kullanıp değişik kararlar verebilir. Bir banka size mortgage vermeyi redderken diğer banka kabul edebilir. Bu yüzden, mortgage alırken birden fazla bankaya başvurmanız avantajlıdır.
* Yurt dışında tüketiciye uygulanan faiz oranları da kredi notuna bağlıdır. Örneğin, kredi notu yüksek bir kimse aylık yüzde 0,5 faiz ile kredi alabilirken, kredi notu düşük bir kimse aynı tip krediyi ancak yüzde 1,5 aylık faizle alabilmektedir. Türkiye'ye bu uygulama henüz gelmemiştir; faiz oranları krediyi alan kişiye göre değişmemektedir.
Kaynak: www.kredipazari.com
Mortgage Konut Sorununu Çözer mi?
Uzun yıllardan bu yana dünyanın gelişmiş ülkelerinde uygulanmakta olan, önümüzdeki 2-3 yıl içinde Türkiye'de de hayata geçirilmesi planlanan Mortgage (ipoteğe dayalı gayrimenkul finansman modeli) sistemi, konut sorununa çözüm olabilecek mi?
İzmir Ticaret Odası Yönetim Kurulu Başkan Vekili Akın KAZANÇOĞLU, Türkiye'de bundan önce uygulanan konut edindirme sistemlerinin başarısız olmalarının ardında, ekonomik istikrarsızlık, döviz kurundaki istikrarsızlık ve ev sahibi olmak isteyenlerin gelirlerinin enflasyon karşısında eriyip taksitlerini ödeyemeyez duruma gelmesinin bulunduğunu söyledi.
Mortgage sisteminde bir teminat havuzu oluşturulduğu, buradan tüketiciye ucuz, fiks veya değişken faizli, uzun vadeli konut kredisi verildiğini belirten KAZANÇOĞLU, şöyle konuştu:
"Bu sistemde risk, neredeyse sıfırdır. ABD'deki Mortgage sisteminin işlerliğini kolaylaştıran en önemli prensip, ipotek senetlerinin kolay el değiştirmeleri oluşturmaktadır. Türkiye'nin bağlı bulunduğu Roma-Germen hukukunda senetlerin el değiştirmesi o kadar kolay değildir, bu da Mortgage sisteminin işleyişi konusunda bir takım zorluklara yol açmaktadır. Mortgage sisteminin başarılı, sürdürülebilir ve sorunsuz işlemesi için Türkiye'de kurumsallaşma gerçekleştirilememiştir. Türk insanı hiçbir zaman uzun vadede kira öder gibi ev sahibi olma olanağına sahip olmamıştır.
Türkiye'de başarılı bir Mortgage uygulaması için gerekli iktisadi, mali, hukuki ve teknik şartlar oluşturulması gerekir." Kaliteli ve dayanıklı gayrimenkul için daha fazla kaynak gerekiyorsa, mutlaka uzun vadeli gayrimenkul finansman modelinin oluşturulması gerektiğini ifade eden Akın KAZANÇOĞLU, "Bunun hayata geçebilmesi için önemli noktalardan birisi enflasyonun yüzde 15'in altına çekilmesi olarak gösterilmektedir. Bu nedenle ipoteğe dayalı finansman modelleri ile vergi avantajı yaratılmalı ve yatırım olarak teşvik edilmelidir" diye konuştu.
Mortgage, Gayrimenkul Yatırımlarını Canlandırır
KAZANÇOĞLU, Türkiye'deki Bankalar Kanunu ve uygulamasının, mortgage konusunda bir engel olarak görüldüğünü, ipoteğe dayalı finansman modelinde bu tür kredi problemi yaşanmaması için, bir kredinin sigorta ettirilmesinin ve reasüre edilmesi gerektiğini söyledi.
Türkiye'de henüz mortgage sisteminin bir hükümet stratejisi olmadığını, ipoteğe dayalı gayrimenkul finansman modelinin önümüzdeki 2-3 yıllık dönem içinde Türkiye'de hayata geçirilebilmesi ihtimalinin yüksek olduğunu vurgulayan Kazançoğlu, sözlerini şöyle tamamladı:
"Mortgage sisteminin gayrimenkul ile ilgili yatırımları canlandıracaktır. Bu sistemin sağlıklı bir şekilde işleyebilmesi için uzun vadeli fonların yaratılması, ipoteklerin alınıp-satıldığı bir ikinci el piyasasının oluşturulması ve bu suretle de nakit akışının sağlanması gerekir."
Mortgage Yerine Konut Seferberliği
Egekent Konut Üretim Yapı Kooperatifleri Birliği (Ege Koop) Genel Başkanı Hüseyin ASLAN da Mortgage sisteminde uygulamaya ne zaman ve hangi şartlarda geçileceğinin belli olmamasının konut ve kira fiyatlarını artırdığını söyledi.
ASLAN, "Bu sistem, konut edinmek isteyen dar ve orta gelirli vatandaşların konut sahibi olmasında herhangi bir kolaylık getirmeyecektir. Ekonomik krizle birlikte geliri sürekli düşen orta gelir grubundaki vatandaşlara yönelik konut seferberliğinin başlatılması daha uygun olacaktır." Özellikle bazı kooperatiflerin, mortgage sistemi henüz uygulanmaya başlamadan, sanki bu kredi devam eden inşaatlarda kullanılacakmış gibi daha şimdiden kamuoyunu yanılttıklarını ifade eden Hüseyin ASLAN, "Oysa Mortgage sistemi, oturma raporu ve tapusu olan bitmiş konutlara verilecek olan kredidir" dedi.
"Emlakçılık Gözde Meslek Olacak"
İzmir Emlakçılar ve Emlak Müşavirleri Derneği Genel Müdürü Rıdvan AKGÜN, hükümetin yıl sonuna kadar banka faizlerini yüzde 1'in altına çekecek tedbirleri almaya ve buna uygun gerekli düzenlemeleri yapmaya çalışması gerektiğini söyledi.
Konut satışlarının artmasıyla emlakçılığın son yılların en gözde mesleği haline geleceğini belirten AKGÜN, "Emlakçılar için 2005 yılı gümüş ise 2006 yılı altın yıl olacaktır" dedi.
Mortgage sisteminde hiç konutu olmayanların konut ediniminde birinci sıraya alınmasına dikkat edilmesi gerektiğini ifade etti.
Sabit Faizde Nelere Dikkat Etmek Gerekir?
Sabit faizde Mortgage kredisi alan kişi vadeden önce ödeme yaptığında yüzde 2 ceza payı ödemek durumunda kalacak. Meclis’te ki yasa tasarısına göre faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda kredi veren kuruluş tarafından tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilebilecek. Bu ücret kalan borç miktarının en fazla yüzde 2’si olabilecek. Bu hakkın sözleşmede belirtilmesi gerekecek. Değişken faizli Mortgage kredisinde ise önceden kapatılan borç için herhangi bir ücret alınmayacak.
Mortgage kredisi alanlar değişken faizi sabitlerken gelecek odaklı düşünmek zorunda kalacak. Mortgage yasa tasarısına göre değişken faizin sabitlenmesi kredi alan ve verenin ortak rızasına bağlı olacak. Her iki tarafta farklı beklentilerle kredi faizinin sabitlenmesini isteyebilir. Basitçe kredi veren gelecekte faizlerin daha da düşmesini, alan ise çıkacağını öngörür. Bu yüzden kredi alanların Merkez Bankasının günden güne değiştireceği faizleri iyi takip edip gelecek yorumlaması yapmaları gerekecek.
Değişken faizi sabitlerken kredi verenden mutlaka yazılı beyanat istemek gerekecek. Mortgage Broker’ı kavramı Türkiye’de ki yasa tasarısında ön görülmüyor. Ancak uzmanların ön görüsü Mortgage Broker kurumunun kısa sürede oluşacağı yönünde. ABD gibi nüfusu fazla ve Mortgage sistemi karmaşık olan bir ülkede broker’lar önemli broker’ler önemli bir rol oynuyor. Ancak bu ülkede ki Mortgage broker’ı vasıtasıyla kredi alan tüketiciler zaman zaman mağdur durumlara düşebiliyorlar. Örneğin kredi alan değişken faizli kredinin faizini sabitlemek istediğinde, broker’ın sözlü beyanatına dayandığından çoğu kez aslında faiz oranının sabitlenmediğini görebiliyor. Bu yüzden kredi veren kuruluştan gerek direkt gerekse broker vasıtasıyla yapılan başvuruda, sabitlenen faiz oranını ve süresini belirten yazılı bir beyanat istenmesi kaçınılmaz olacak.
Risklerini ve şartlarını enine boyuna ölçüp biçmeden kredi alanların başları çok ağrıyacak. Kredi alanlar için, kredi alırken uyulması gereken birinci kural- vade sonuna kadar ödeme planı yapılması- mortgage kredilerinde de geçerli. Çünkü uzun vadeli bir kredi alındığında kredi alan kendisini kredi veren bankaya bağlamış oluyor. Örneğin 30 yıl vadeli krediyi 15 yıla çevirmek istediğinde yine aynı bankanın sunduğu şartları kabul etmek zorunda kalacak ki bu banka 30 yıl vade de en iyi imkanı verebilir ancak 15 yılda aynı avantajları sağlamayabilir. Emlak GYO Genel Müdürü Dr. Feyzullah Yetgin, mortgage kredisi alacak kişilerin mutlaka uzun vade de planlama yapmaları ve bütün risk faktörlerini değerlendirerek kredi almaları gerektiğinin altını çiziyor: “30 yıl çok uzun bir vade. Kredi alacakların vade süresi ile değişken veya sabit faizin bütçelerine getireceği sonuçları iyice ölçüp biçmesi gerekir.” ABD Pennsylvania Üniversitesi finans profesörü, mortgage alanında bu ülkenin en tanınmış uzmanlarından birisi Jack Guttenburg ABD’de şartları daha sonradan değiştirilmiş mortgage kredilerinin birçoğunun geri ödeme zorluklarıyla sonuçlandığının altını önemle çiziyor.
Mortgage Sigortası Neleri Kapsıyor?
Gelir kaybı ve işsizliği güvence altına Mortgage Sigortası gelecek. Mortgage ödemelerini doğrudan güvence altına alan sigortaların önümüzde ki dönemde uygulanmaya başlanması bekleniyor. Ancak bunlar zorunlu değil alternatif olacak. Kredi ödemelerini güvence altına alacak Mortgage sigortasının Türkiye’de nasıl işleyeceği şimdilik bilinmiyor. Türkiye’de henüz bu anlamda Mortgage sigortası hizmeti sunulmuyor. Bunun dışında diğer konut kredilerinde geçerli olan hayat ve doğal afet sigortası zorunluluğu Mortgage kredilerinde de geçerli olacak. Kredi alan, 30 yıl borcunu aksatma oranının kredi ile finanse edildiğinde zorunlu tutulabiliyor. ABD’de bankalar evin değerinin yüzde 80’i üzerinde Mortgage kredisi alındığında sigorta ödemesi zorunlu tutuluyor.
Mortgage sigortası yaptırmayı tercih etmeyen tüketici diğer sigortalarına güvenecek. Bunlar da mevcut değilse evini kaybetme tehlikesiyle karşı karşıya kalacak. Mortgage sigortasının olmadığı bir Mortgage sisteminde, ya da olsa bile tüketiciler tarafından tercih edilmediği durumlarda, temerrüde düşen kredi borçlusu borçlarını ödemesi için evin satılmasının yeterli olmadığı zamanlar da mal varlığını kaybetme tehlikesiyle karşı karşıya kalacak.
Mortgage şirketini banka seçecek, primleri krediyi alan ödeyecek. Dünyada kabul edilen sisteme göre Mortgage sigortası primlerini krediyi alan ayrıca ödeyecek. Krediyi alan için bir dezavantaj ise, Mortgage sigorta sisteminin kredi veren tarafından seçilmesi durumu.
Dünya da vergi indirimi sebebiyle daha yüksek faiz ödemesi ,Mortgage sigortasına tercih edilebiliyor. Türkiye’de ise henüz faiz ödemelerine indirim yok! Dünyadaki uygulamalarda Mortgage sigortasının vergi indirimine tabii olmaması nedeniyle sigorta yerine daha yüksek faizler tercih edilebiliyor. Madalyonun öbür yüzü ise Mortgage faizinin yükselmesi ve vade arttıkça bu faizin ödemelerle yansıtılması. Yasa taslağının ilk halinde Mortgage kredisi faiz ödemelerine vergi indirimi vardı. Bu indirim 100.000 TL’nin altındaki kredilerde faiz ödemeleri için geçerliydi. Ancak Maliye Bakanlığı’nın itirazı ile bu indirim kaldırıldı. SPK ise bu vergi indiriminin gerekli olduğu görüşünde. Yasa çıkana kadar bu tartışmanın sürmesi bekleniyor.
Dünyada sigortalar disiplinsizlik ve görevi su istimalden işsiz kalanları kapsamıyor. Türkiye’de olmayan sigortanın yurtdışında hangi hallerde ödeme yaptığı önem taşıyor. Avrupa ve ABD’de sigortanın geçerli olmadığı bazı durumlar var. Örneğin; disiplinsiz davranışlar ve görevi suistimalden işsiz kalanlara ödeme yapılmıyor. Krediyi aldığı sıralarda işsiz kalacağı anlaşılanlarla da anlaşma yapılmıyor. Bilinen sağlık problemleri nedeniyle ödemeyi yapamaz duruma gelmesi halinde de ödeme söz konusu değil.
Kredi alanlar ödemelerinin sonuna doğru sigortalarını kapatabilecekler. ABD’deki uygulamaya göre, kredi ödemesi evin değerinin Yüzde 80’i geçtiğinde kişinin sigorta ödemelerini iptal ettirme hakkı doğuyor. Kişi daha erken bir tarihte sigortadan çıkmak isterse eve harcama yaparak evin değerini arttırıp yüzde 80’lik payı geçebiliyor.
Daha fazla prim ödemeyen eşler yüzde 100 güvenceye kavuşuyor. Avrupa ve ABD’de bazı sigortalar daha fazla prim ödemesi ile çiftlerden sadece biri gelir kaybına uğrasa da ona yüzde 100 ödeme yapan paketler sunuyor.
Dünya da serbest meslek sahipleri de işsizliği kapsayacak Mortgage sigortası alabiliyor. Avrupa ve ABD’de serbest meslek sahiplerinin sigortadan yararlanma hakkı bulunuyor. Ancak sigorta sözleşmesinde ki özel koşullara, hangi durumlarda işsiz kabul edileceğine dikkat edilerek sigorta ediliyor.
Değişken Faizde Nelere Dikkat Etmek Gerekir?
Değişken faizli kredi alanların, sözleşmelerinin tüm ayrıntılarına dikkat etmeleri gerekecek. Değişken faizli kredilerin sözleşmelerinde başlangıç faiz oranı ile azami faiz oranı için ayrı ayrı hesaplanacak borç tutarları olacak. Değişken faizli uzun vadeli konut kredilerinin sözleşmelerinde yer alması gerekenler bu tasarıda ayrıntılarıyla belirtilmiş durumda. Bunlar;
-Tüketici kredisi tutarı,
-Yıllık bazda başlangıç faiz oranı ve azami faiz oranı,
-Baz alınan endeks ve faiz oranındaki değişmenin hesaplanma yöntemi,
-Başlangıç faiz oranı ve azami faiz oranı için ayrı ayrı gösterilmek üzere ödeme tarihleri, ana para, faiz, fon ve diğer masrafların ayrı ayrı belirtildiği ödeme planı,
-İstenecek teminatlar,
-Başlangıç faiz oranının yüzde 30 fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı,
-Borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,
-Kredi geri ödemelerinin vadesinden önce yapılmasına ilişkin şartlar,
- Kredinin yabancı para birimi cinsinden kullandırılması durumunda, geri ödemeye ilişkin taksitlerin ve toplam kredi tutarının hesaplanmasında, hangi tarihteki kurun dikkatine alınacağına ilişkin şartlar, şeklinde sıralanıyor. Özellikle değişken faizi veya döviz üzerinden krediyi tercih edecek tüketicilerin sözleşmede bütün bu bilgileri kredi veren kuruluşlardan talep etmesi gerekiyor.
Değişken faizli kredide vade uzadıkça belirlenen azami faiz oranı artacak. Dünyadan örnekler, vade süresi arttıkça başlangıç faizi ile azami faiz arasındaki makasın açıldığını gösteriyor. Bu yüzden uzun vadeli kredi alanların bu makasa dikkat etmesi gerekecek. Türkiye’de Mortgage yasa tasarısı esnek faiz oranlarına kredi sözleşmesi yapılmadan azami oran getirilmesini ön görüyor.
Faizler, kredi ödenme süresi boyunca belirlenen azami oranın üstüne çıkmayacak. Yasaya göre hem günlük değişecek olan değişken faizin oranını hem de azami faiz oranını Merkez Bankası belirleyecek. Dr. Feyzullah Yetkin faizlerin belirlenmesinde Merkez bankasının referans alınmasının hem kredi verenler hem de alanlar için güvence olduğu görüşünde : “Merkez Bankasının faizleri ve üst sınır faizleri belirleme yetkisi kredi alanlar olduğu için kredi verenler içinde sisteme getirilen bir güvence. Çünkü faizlerin yükselmesi sonucu kredi alanların borçlarını ödeyememesi, kredi verenlerin için çok ciddi bir risk ve operasyonel maliyet anlamına geliyor. Merkez Bankası'nın sistemde referans olması her iki taraf için de ciddi bir güvence.”
Mortgage’ın istikrarlı biçimde uygulandığı piyasalarda tavan oran değişken faiz oranının ne kadar üstünde gerçekleşiyor sorusu bir örnekle yanıtlanabilir. Hareketli bir piyasaya sahip olan ABD’de tavan oran 5 yıl ve altında vadeli krediler için sözleşme tarihinde ki faiz oranının yüzde 1 ile 2 üstünde seyrediyor. Ancak 5 yıldan uzun vadeli krediler için sözleşme tarihinde ki faiz oranının yüzde 5 üstü olarak belirlenebiliyor.
Eğer kredi kartı canavarıysanız Mortgage kredisi almanız zorlaşacak. Dünya da Mortgage kredisi alanların kredi geçmişi didik didik ediliyor. Türkiye’de bankaların yoğun çalışması ile kişilerin kredi geçmişinin takibi gün geçtikçe kolaylaşıyor.
Yurtdışında Mortgage kredisi alacak kişinin kredi geçmişi ve buna bağlı olarak kredi notu Mortgage kredi alımlarında önemli bir biçimde rol oynuyor ve bankalar tarafından dikkatli bir biçimde araştırılıyor. Kredi kartları bu açıdan ilginç bir konuyu oluşturuyor çünkü kredi kartı borçları kişinin kredi notunu önemli derecede etkiliyor. ABD’de kredi kartına bağlı kredi skorunun “iyi” olarak nitelendirilmesi için kişinin maksimum 4 kredi kartına sahip olması, son 2 yıl içinde borçlu konuma düşmemiş olması ve yine son iki yıl içinde yeni kredi kartı alması gerekiyor. İki yıl içinde birçok kez “borçlu” düşmek ve son bir ayda birden fazla kart başvurusu yapmak ise en kötü kredi skorunu ifade ediyor.
Türkiye’de bankaların ve diğer finans kuruluşlarının kişi ve kurumların kredi geçmişlerini tek bir merkezde toplama yönünde önemli çalışmalar yaptıklarını hatırlatan Dr, Feyzullah Yetkin, Türkiye’de kayıt dışı problemin sağlıklı kredi notu değerlendirmelerini olumsuz etkilediğini belirtiyor: “Türkiye’de derin bir kayıt dışı havuzun olması sağlıklı kredi notu değerlendirmelerini olanaksız kılıyor. Bu yapısal sorun birçok kişinin yanlış gelir beyan edebilmesine zemin hazırlıyor.”
Kaynak: Turkistime Dergisi
Kaydol:
Kayıtlar (Atom)